Visningen er søndag, budrunden starter mandag klokken tolv, og du har et finansieringsbevis på 4,6 millioner kroner liggende i innboksen. Det føles som en garanti. Det er det ikke.
Et boligkjøp er den eneste avtalen de fleste inngår der forpliktelsen kommer
mellomrommet, og den er det verdt å forstå før du legger inn bud.
Kronologien, steg for steg
| Steg | Hva som skjer | Hvor bindende er du |
|---|---|---|
| 1 | Du søker om finansieringsbevis | Ikke bundet |
| 2 | Banken vurderer kredittevnen din | Ikke bundet |
| 3 | Beviset foreligger, med beløp og utløpsdato | Ikke bundet |
| 4 | Du legger inn bud med akseptfrist | Bundet av budet |
| 5 | Selger aksepterer | Bindende avtale inngått |
| 6 | Banken verdivurderer boligen | Avtalen står |
| 7 | Endelig innvilgelse, pantedokument, tinglysing | Avtalen står |
| 8 | Oppgjør og overtakelse | Avtalen er gjennomført |
Legg merke til at kredittvurderingen fortsetter etter linje fem. Det er hele poenget med denne artikkelen.
Finansieringsbeviset vurderer deg, ikke boligen
Når banken utsteder et finansieringsbevis, har den gjort en reell vurdering av kredittevnen din: inntekt, samlet gjeld, egenkapital, betjeningsevne og gjeldsgrad. Kravene som ligger under — gjeldsgraden på fem ganger inntekt, stresstesten med gulv på sju prosent, belåningsgraden og avdragsplikten — er gjennomgått i sin helhet i artikkelen om kredittvurdering ved boliglån. De gjentas ikke her.
Det beviset ikke inneholder, er en vurdering av noen bolig. Banken vet ikke hvilken adresse du ender opp med, hvilken standard den har, hvor stor fellesgjelden er, eller hva en verdivurdering vil lande på. Derfor står det som regel et forbehold i beviset om at endelig innvilgelse forutsetter godkjent sikkerhet.
Beviset har også en utløpsdato, og det gjelder de forutsetningene du oppga. Har du byttet jobb, tatt opp et billån eller økt en kredittramme siden det ble utstedt, er grunnlaget et annet.
Finansavtaleloven § 5-2 første ledd
«Før det inngås en kredittavtale, herunder avtale om en vesentlig økning av tilgjengelig kredittbeløp, skal kredittyteren foreta en grundig vurdering av kundens kredittevne. Kredittyteren skal også sørge for en verdivurdering av eventuell sikkerhet som inngår i kredittvurderingen.»
første ledd.
Lov om finansavtaler (finansavtaleloven), LOV-2020-12-18-146 § 5-2
Andre setning er den som gjelder her: verdivurderingen av sikkerheten er en del av kredittvurderingen, og den kan ikke gjøres før det finnes en bolig å vurdere. Hvor lenge et tilsagn står seg, og hva som utløser en ny runde, er tema i artikkelen om hvor lenge en kredittvurdering gjelder.
Budet er bindende. Beviset er det ikke.
Et bud du legger inn, binder deg fra det er avgitt og ut akseptfristen. Blir det akseptert, er avtalen sluttet. Det finnes ingen angrefrist på et boligkjøp, og det finnes ingen automatisk forutsetning om at banken skal si ja.
Klarer du ikke å gjennomføre kjøpet fordi finansieringen svikter, er du ikke uten videre løst fra avtalen. Selger kan holde deg ansvarlig for det tapet misligholdet påfører ham, og i praksis er det ofte differansen ved et nytt salg pluss kostnadene ved det. Beløpene kan bli store.
Du kan i prinsippet ta forbehold om finansiering i budet. I et marked med flere budgivere blir slike bud sjelden akseptert, og megleren vil som regel råde selger til å velge et bud uten forbehold. Det er derfor det praktiske rådet alltid er det samme: ha finansieringen mest mulig avklart før du byr, ikke etterpå.
Fire ting som velter saker mellom bud og innvilgelse
belåningsgraden regnes av et forsvarlig verdigrunnlag, som ikke kan være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. Byr du deg langt over takst, er det ikke budet banken regner av.
innskuddet, ikke totalprisen. All gjeld med pant i boligen skal med i belåningsgraden, også fellesgjeld i borettslag og boligsameier. Regnestykket er vist i detalj i artikkelen om fellesgjeld og kredittvurdering i borettslag.
permittering eller ny kreditt tatt opp i mellomtiden. Banken vurderer på nytt, og den vurderer situasjonen slik den er ved innvilgelsen.
meglerkostnader kommer i tillegg til kjøpesummen, og de kan ikke lånefinansieres innenfor pantet på samme måte. Regn dem inn på forhånd med egenkapitalkalkulatoren.
Når takst og bud spriker
Kari og Even har 900 000 kroner i egenkapital og et finansieringsbevis på 4,6 millioner. De byr 4 600 000 på en selveierleilighet med prisantydning 4 350 000, og får tilslaget. Banken fastsetter et forsvarlig verdigrunnlag på 4 400 000 kroner.
| Post | Regnet av budet | Regnet av bankens verdigrunnlag |
|---|---|---|
| Boligverdi lagt til grunn | 4 600 000 kr | 4 400 000 kr |
| Maksimalt lån ved 90 prosent | 4 140 000 kr | 3 960 000 kr |
| Kjøpesum som må dekkes | 4 600 000 kr | 4 600 000 kr |
| Egenkapital som kreves | 460 000 kr | 640 000 kr |
Slik paret regnet. Med 900 000 kroner i egenkapital var det god margin til kravet på 460 000 kroner, og til og med rom for omkostningene.
Slik banken regnet. Verdigrunnlaget ble satt til 4,4 millioner, og egenkapitalkravet steg til 640 000 kroner. Paret klarte det — men bare fordi de hadde spart mer enn minimum. Med 500 000 kroner i egenkapital hadde de stått med en bindende avtale og et lån som ikke kunne innvilges.
Merk at eksempelet forutsetter at hele differansen dekkes av egenkapital, og at omkostningene kommer i tillegg. Dette er et anslag, ikke bankens egen beregning.
Det er dette som er den reelle grunnen til at rådet «by aldri mer enn du har buffer til» går igjen. Overprisen finansieres av deg, ikke av banken. Hvordan sikkerheten vurderes generelt, står i artikkelen om egenkapital og sikkerhet.
Fra aksept til utbetaling
Etter aksepten skal banken fullføre saken: fastsette verdigrunnlaget, kontrollere fellesgjeld og felleskostnader, regne belåningsgraden på nytt, utstede lånedokumenter og få pantedokumentet tinglyst. Pengene overføres til meglerens klientkonto, ikke til deg, og frigis ved overtakelse.
Finansavtaleloven § 5-3 andre ledd
«Dersom kredittyteren innvilger kredittsøknaden, skal resultatet av kredittvurderingen formidles til kunden før kreditten utbetales eller salgstingen overgis til kunden.»
andre ledd.
Lov om finansavtaler (finansavtaleloven), LOV-2020-12-18-146 § 5-3
Du skal altså få vite hva vurderingen endte med før pengene går ut. Det er verdt å lese den beskjeden, og ikke bare kvittere den ut — det er der eventuelle vilkår står, for eksempel krav om at et forbrukslån innfris eller en kredittramme sies opp før utbetaling.
Skal du kjøpe før du har solgt, er det mellomfinansiering som gjelder, og det er en egen vurdering med dobbelt gjeldsansvar i en periode. Den er behandlet i artikkelen om byggelån og mellomfinansiering.
Slik reduserer du risikoen
- Be om finansieringsbevis fra mer enn én bank. Beløpene spriker, fordi policyreglene spriker.
- Spør banken hva beviset forutsetter. Er beløpet et tak uansett bolig, eller forutsetter det en bestemt egenkapitalandel?
- Ikke ta opp ny kreditt i mellomtiden. Et billån mellom bevis og bud er en vesentlig endring av grunnlaget.
- Regn på totalprisen, ikke prisantydningen. Innskudd pluss fellesgjeld pluss omkostninger.
- Ring banken før budrunden, ikke etter, hvis du vurderer å by over takst. Da vet du hvor mye overpris du selv må dekke.
- Les prospektet for fellesgjeld, felleskostnader og planlagte vedlikeholdsprosjekter. Et vedtatt rehabiliteringslån er fremtidig fellesgjeld.
- Hold egenkapitalen tilgjengelig. Penger bundet i fond du må selge, eller i en gave som ikke er dokumentert, teller ikke før de faktisk er der.
Kjøper du i borettslag, kommer i tillegg lagets egen godkjenning av deg som kjøper og en eventuell forkjøpsrett. De to prosessene er beskrevet i artikkelen om borettslag, forkjøpsrett og kredittvurdering.
Kan jeg ta forbehold om finansiering i budet?
Ja, du kan skrive inn et slikt forbehold. Men selger står fritt til å avvise budet, og megleren vil som regel anbefale ham å velge et bud uten forbehold. I praksis er forbeholdet mest aktuelt når det er få budgivere.
Gjelder finansieringsbeviset i alle budrunder?
Det gjelder frem til utløpsdatoen og på de forutsetningene som lå til grunn. Det sier ingenting om den enkelte boligen, og beløpet er et tak — ikke et løfte om at akkurat dette kjøpet blir innvilget.
Må jeg kredittvurderes på nytt hvis jeg bytter bank etter budaksept?
Ja. Den nye banken har sin egen plikt til å vurdere kredittevnen din, og den kjenner ikke saken din. Regn med at det tar tid, og at svaret kan bli et annet enn i den første banken.
Hva skjer hvis jeg mister jobben mellom aksept og overtakelse?
Banken vurderer situasjonen slik den er ved innvilgelsen. Faller inntekten bort i mellomtiden, kan lånet bli avslått selv om beviset var i orden. Kontakt banken med en gang — det finnes flere løsninger før overtakelse enn etter.
Teller egenkapital jeg får som gave fra foreldrene mine?
Ja, men den må dokumenteres, og banken vil vite om det er en gave eller et lån. Er det et lån, er det gjeld som skal med i gjeldsgraden og i betjeningsevnen.
Oppsummert
- Finansieringsbeviset er en vurdering av deg. Verdivurderingen av boligen skjer først etterpå, og er en del av kredittvurderingen etter finansavtaleloven § 5-2.
- Budet binder deg fra det aksepteres. Finansieringsbeviset binder ikke banken på samme måte.
- Belåningsgraden regnes av bankens forsvarlige verdigrunnlag, ikke av budet ditt. Overprisen dekker du selv.
- Fellesgjeld, endret inntekt, ny kreditt og glemte omkostninger er de fire vanligste grunnene til at saken skjærer seg etter aksept.
- Resultatet av kredittvurderingen skal formidles til deg før kreditten utbetales, og der står eventuelle vilkår.
- Svikter finansieringen etter aksept, kan du bli ansvarlig for selgerens tap.