Fire krav skal gå opp på én gang, og de måler fire forskjellige ting. Et godt tall ett sted kan ikke veie opp for et dårlig tall et annet, og det strengeste av kravene bestemmer hvor mye du får låne.
Banken sier sjelden hvilket av dem som stoppet saken din. Den har heller ingen generell plikt til å gjøre det. Regner du dem gjennom selv før du søker, vet du likevel omtrent hvor grensen din går — og hva du eventuelt kan gjøre med den.
Fire krav, fire ulike spørsmål
| Krav | Spørsmålet det stiller | Grensen |
|---|---|---|
| Gjeldsgrad (§ 6) | Hvor mye skylder du, målt mot det du tjener? | Samlet gjeld maks fem ganger årsinntekt |
| Betjeningsevne (§ 5) | Har du nok igjen hvis renten stiger kraftig? | Renten din pluss tre prosentpoeng, aldri under sju prosent |
| Belåningsgrad (§ 7) | Hvor stor del av boligen lånefinansieres? | Maks 90 prosent, altså minst 10 prosent egenkapital |
| Avdrag (§ 9) | Nedbetales lånet fort nok? | Avdragsplikt når lånet overstiger 60 prosent av boligverdien |
De to første handler om deg, de to siste om boligen. En søker med god inntekt og lav gjeld kan stoppe på egenkapitalen. En søker med arvet egenkapital og beskjeden lønn kan stoppe på betjeningsevnen. Begge får det samme korte svaret fra banken.
Egenkapitalen: ti prosent av et forsvarlig verdigrunnlag
Utlånsforskriften § 7 første og tredje ledd
«Nedbetalingslån med pant i bolig skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen, som ikke kan være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. […] Alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier.»
første og tredje ledd.
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 7
Kravet på ti prosent egenkapital ble senket fra femten ved en forskriftsendring som trådte i kraft ved utgangen av 2024. Mange nettsider og mange bekjente opererer fortsatt med det gamle tallet.
Legg merke til at grensen regnes av et forsvarlig verdigrunnlag, ikke av budet ditt. Byr du 4 400 000 kroner på en bolig banken verdsetter til 4 200 000, er det de 4 200 000 som gjelder i regnestykket. De 200 000 i overpris må dekkes krone for krone av egne midler, i tillegg til egenkapitalen. Det samme gjelder omkostningene ved kjøpet: dokumentavgift og tinglysingsgebyrer kommer på toppen av kjøpesummen og kan ikke presses inn under de nitti prosentene.
Hva egenkapital kan bestå av, og hvordan kausjon og pant i foreldrenes bolig kan fylle hullet, er behandlet i artikkelen om egenkapital og sikkerhet.
Fellesgjelden regnes med, og den overrasker de fleste
Tredje ledd i paragrafen over er den setningen som oftest velter en borettslagshandel.
Tenk deg en leilighet med prisantydning 2 300 000 kroner og 900 000 kroner i fellesgjeld. Totalprisen er 3 200 000, og det er totalprisen belåningsgraden regnes av. Taket blir 90 prosent av 3 200 000, altså 2 880 000 kroner i samlet gjeld med pant i boligen. Fellesgjelden på 900 000 ligger allerede inne der.
| Post | Beløp |
|---|---|
| Innskudd (prisantydning) | 2 300 000 kr |
| Fellesgjeld | 900 000 kr |
| Totalpris | 3 200 000 kr |
| Maks samlet gjeld med pant, 90 prosent | 2 880 000 kr |
| Maks banklån (2 880 000 − 900 000) | 1 980 000 kr |
| Egenkapital du faktisk må ha | 320 000 kr |
Kjøperen som regnet ti prosent av 2 300 000 kroner, kom fram til 230 000. Forskjellen på 90 000 kroner oppdages ofte først når banken svarer på den konkrete boligen. Fellesgjeld i borettslag har flere sider ved seg, blant annet IN-ordningen og hvordan felleskostnadene slår inn i betjeningsevnen.
Gjeldsgraden setter det andre taket
Utlånsforskriften § 6
«Finansforetaket skal ikke yte lån dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt. Med årsinntekt menes her personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt kan likevel medregnes dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid.»
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 6.
Samlet gjeld betyr alt: studielån, billån, forbrukslån, kredittkortrammer, rammelån og fellesgjeld. Det nye boliglånet regnes inn i summen.
Maren og Sindre tjener 560 000 og 460 000 kroner brutto, til sammen 1 020 000. Taket deres er fem ganger det, altså 5 100 000 kroner i samlet gjeld. Fra før har de 320 000 kroner i studielån og 60 000 kroner i kredittkortrammer. Det etterlater 4 720 000 kroner til boliglånet.
Boligen de vil kjøpe koster 4 200 000. Belåningsgradkravet stopper lånet på 3 780 000 kroner, altså godt under gjeldsgradstaket. For dette paret er det egenkapitalen, ikke gjeldsgraden, som er den bindende grensen. Slik er det oftest for par med to inntekter — mens gjeldsgraden på fem ganger inntekt gjerne er det som stanser den som kjøper alene.
De to takene beregnes ulikt. Gjeldsgraden måler gjelden mot inntekten din. Belåningsgraden måler gjelden mot boligens verdi. Banken skal holde seg innenfor begge, og det laveste av de to tallene er det du kan låne.
Stresstesten er den som oftest avgjør
Utlånsforskriften § 5 første ledd
«Finansforetaket skal ikke yte lån dersom kunden ikke vil ha tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på kundens samlede gjeld, men slik at finansforetaket uansett skal legge til grunn en rente på minst 7 prosent.»
første ledd.
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 5
Maren og Sindre får tilbud om 5,35 prosent rente. Stressrenten blir da 8,35 prosent, og det er den banken regner betjeningsevnen med. Kredittkortrammene på 60 000 kroner regnes som trukket helt opp, fordi andre ledd i samme paragraf krever at full utnyttelse av samlede rammer legges til grunn.
Etter skatt har de rundt 62 900 kroner i måneden. Banken bruker sin egen skatteberegning, men størrelsesorden holder.
| Post | Med tilbudt rente | Med stressrente |
|---|---|---|
| Rente lagt til grunn | 5,35 % | 8,35 % |
| Boliglån 3 780 000 kr, 30 år | 21 100 kr/mnd | 28 700 kr/mnd |
| Studielån 320 000 kr | 2 175 kr/mnd | 2 750 kr/mnd |
| Kredittkortramme 60 000 kr, regnet fullt trukket | 1 270 kr/mnd | 1 420 kr/mnd |
| Livsopphold, to voksne | 19 288 kr/mnd | 19 288 kr/mnd |
| Boutgifter utenom lånet | 4 600 kr/mnd | 4 600 kr/mnd |
Med tilbudt rente sitter de igjen med rundt 14 500 kroner i måneden. Det er tallet folk regner på selv, og det ser romslig ut.
Med stressrenten krymper overskuddet til rundt 6 100 kroner. Fortsatt positivt, men marginen er tynn — og det er dette tallet banken vurderer.
Legg merke til hvor mye de ubrukte kortrammene koster. 60 000 kroner i ramme spiser rundt 1 400 kroner i måneden av betjeningsevnen, og det tilsvarer om lag 185 000 kroner i lavere boliglån. Gulvet på sju prosent, særreglene for fastrente og hele mekanikken i beregningen står i artikkelen om stresstesten på tre prosentpoeng.
Si opp kredittkort og rammelån du ikke bruker før du søker, og kontroller at de er borte fra gjeldsregistrene før søknaden sendes. Det er det raskeste grepet som finnes, og det virker på både gjeldsgrad og betjeningsevne samtidig. Regn gjennom din egen sak i låneevne-kalkulatoren.
Avdragsplikten over seksti prosent
Utlånsforskriften § 9 første ledd
«Ved lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi, skal finansforetaket kreve årlig nedbetaling som minst skal tilsvare det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og det avdragsbetalingen ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid.»
første ledd.
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 9
Maren og Sindre låner 90 prosent av boligverdien og er derfor omfattet. Kravet er det laveste av to størrelser: 2,5 prosent av 3 780 000 kroner, altså 94 500 kroner i året, og avdraget på et annuitetslån over 30 år, som det første året ligger rundt 51 000 kroner. Det laveste tallet gjelder, og et helt vanlig annuitetslån over tretti år oppfyller dermed kravet av seg selv.
Regelen får praktisk betydning to steder. Den ene er avdragsfrihet: så lenge lånet ligger over seksti prosent av boligverdien, kan ikke banken gi deg en avdragsfri periode bare fordi du ber om det. Forskriften åpner for avdragsutsettelse ved omstendigheter som midlertidig forverrer betalingsevnen — sykdom, permittering, inntektsbortfall — og ikke som et generelt lånefinansieringsvalg. Den andre er rammekreditt: et fleksilån med pant i bolig er et lån uten avdragsplikt, og for slike lån stopper taket allerede på 60 prosent av boligverdien.
Fleksibilitetskvoten: en dør banken selv disponerer
Utlånsforskriften § 12 første og andre ledd
«Finansforetaket kan innvilge lån som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene i § 5, § 6, § 7 og § 9, for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede lån med pant i bolig hvert kvartal. Første ledd gjelder ikke lån med pant i bolig i Oslo kommune. Finansforetaket kan hvert kvartal innvilge lån med pant i bolig i Oslo kommune som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene […] for inntil 8 prosent av verdien av innvilgede lån med pant i bolig i Oslo kommune eller inntil 15 millioner kroner.»
første og andre ledd.
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 12
Kvoten er reell. Den er også liten, og den er bankens egen å fordele. Ingen har krav på en plass i den, og en rådgiver som gjerne vil hjelpe, kan ikke love deg en. Refinansiering etter § 10 teller ikke med i kvoten, og banken skal rapportere bruken til styret hvert kvartal.
For deg betyr det to ting. Et avslag i én bank er ikke nødvendigvis et avslag i alle, fordi kvotebruken og de interne policyreglene er forskjellige. Men du kan aldri legge en søknad opp etter at unntaket skal redde den.
Finansieringsbevis er ikke det samme som innvilget lån
Et finansieringsbevis er bankens forhåndsvurdering av deg, ikke av boligen. Den bygger på inntekt, gjeld og egenkapital slik du har oppgitt og dokumentert dem, og den sier hvor mye banken i utgangspunktet er villig til å låne ut.
Den endelige innvilgelsen kommer først når det finnes en konkret bolig å regne på. Da skal banken fastsette et forsvarlig verdigrunnlag, kontrollere fellesgjeld og felleskostnader, og gjøre belåningsgradberegningen på nytt. Først når alt dette er på plass, foreligger et lån.
Et bud er bindende. Finansieringsbeviset er det ikke. Går budet gjennom på en bolig banken verdsetter lavere enn budet, eller med fellesgjeld som ikke var med i beviset, er du forpliktet til kjøpet uten å ha finansieringen i orden.
Finansieringsbevis har dessuten en utløpsdato, og det gjelder forutsetningene som var oppgitt. Bytter du jobb, tar opp et billån eller øker en kredittramme mellom beviset og budrunden, er grunnlaget et annet — og finansavtaleloven § 5-2 krever uttrykkelig ny vurdering ved en vesentlig økning av tilgjengelig kredittbeløp. Selve kronologien i et boligkjøp, fra visning til overtakelse, er beskrevet i artikkelen om kredittvurderingen i et boligkjøp.
Sikkerheten alene bærer ikke søknaden
En utbredt forestilling er at pant i en verdifull bolig gjør resten av regnestykket mindre viktig.
Finansavtaleloven § 5-4 andre ledd
«Tilstrekkelig kredittevne kan ikke utelukkende begrunnes med at den nåværende verdien av sikkerhet som stilles, overstiger eller vil overstige kredittbeløpet, med mindre kredittavtalen er et boliglån med formål å finansiere renovering eller oppføring av fast eiendom til boligformål. Det samme gjelder for anslag om sikkerhetens fremtidige verdi.»
ledd.
Lov om finansavtaler (finansavtaleloven), LOV-2020-12-18-146 § 5-4 andre
Du kan altså eie en gjeldfri bolig til seks millioner og likevel få nei, dersom betjeningsevnen ikke holder. Unntaket gjelder boliglån til renovering eller oppføring, der verdien som skapes er en del av selve formålet.
Hvor mye kan jeg låne med 700 000 kroner i egenkapital?
Belåningsgraden alene gir et lån på inntil ni ganger egenkapitalen, altså 6 300 000 kroner ved 700 000 i egenkapital. Om du får så mye, avgjøres av gjeldsgraden og betjeningsevnen — og det er nesten alltid en av dem som slår inn først.
Teller studielånet mot boliglånet mitt?
Ja, fullt ut. Studielån er samlet gjeld i gjeldsgraden og en utgift i betjeningsevnen, og det regnes med stressrenten som alle andre lån.
Kan medlåntaker eller kausjonist redde søknaden?
De virker på hvert sitt krav. En medlåntaker tilfører inntekt og påvirker betjeningsevnen og gjeldsgraden. En kausjonist stiller sikkerhet og påvirker belåningsgraden. Begge blir selv kredittvurdert, og kausjonist og medlåntaker forklarer forskjellen nærmere.
Får jeg vite hvilket krav som stoppet søknaden?
Ikke nødvendigvis. Banken har ingen generell plikt til å begrunne et avslag. Du har krav på varsel når avslaget bygger på automatisert behandling, og på opplysning om et eventuelt databasesøk og resultatet av det.
Blir lånet mitt vurdert på nytt hvis renten stiger senere?
Nei. Kravene gjelder på innvilgelsestidspunktet. Stresstesten er nettopp ment å sikre at du tåler et høyere rentenivå uten en ny vurdering.
Oppsummert
- Fire krav må gå opp samtidig: gjeldsgrad, betjeningsevne, belåningsgrad og avdragsplikt. Det strengeste av dem bestemmer lånet.
- Egenkapitalkravet er ti prosent av et forsvarlig verdigrunnlag — ikke av budet ditt, og uten omkostningene ved kjøpet.
- Fellesgjeld i borettslag og sameier regnes inn i belåningsgraden, og øker egenkapitalen du trenger.
- Betjeningsevnen testes mot renten din pluss tre prosentpoeng, aldri under sju prosent, og ubrukte kredittrammer regnes som fullt trukket opp.
- Over seksti prosent belåning er det avdragsplikt, og et vanlig annuitetslån over tretti år oppfyller kravet.
- Fleksibilitetskvoten er ti prosent av kvartalets boliglån, åtte prosent eller inntil femten millioner kroner i Oslo — og banken bestemmer selv hvem som får plass.
- Finansieringsbeviset er en forhåndsvurdering med forbehold. Budet ditt er bindende uansett.