Egenkapital og sikkerhet

Egenkapitalkravet ble senket fra femten til ti prosent ved utgangen av 2024. Det er den delen av utlånsforskriften folk flest kjenner, og den delen som oftest siteres feil.

Prosenten er samtidig den enkleste biten av sikkerhetsspørsmålet. Det vanskelige er hva prosenten regnes av, hva som skal regnes inn i lånet, og hva pant og kausjon faktisk kan brukes til. På alle tre punktene har forskriften svar som overrasker.

Ti prosent av et forsvarlig verdigrunnlag

To ord bærer hele paragrafen. Verdigrunnlag er ikke det samme som kjøpesum. Og alle lån med pant i boligen betyr at fellesgjelden din er med, enten du tenker på den som gjeld eller ikke.

belåningsgrad = alle lån med pant i boligen ÷ boligens verdigrunnlag

Thea og Kristian regner feil med 60 000 kroner

Thea og Kristian har funnet en toroms i et borettslag. Prisantydningen er 2 900 000 kroner, og andelen fellesgjeld er 600 000. Boligens verdi er dermed 3 500 000 kroner, ikke 2 900 000.

De har spart 290 000 kroner, som er ti prosent av det de skal betale selgeren. Det holder ikke.

De 60 000 kronene skyldes ikke at noen har regnet feil på prosenten. De skyldes at fellesgjelden ble glemt. Dette er gjennomgått nærmere i lån i borettslag og fellesgjeld, og du kan regne på din egen bolig i egenkapital til boliglån.

Verdigrunnlaget er ikke budet ditt

Forskriften sier at verdigrunnlaget ikke kan være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. Vinner du en budrunde 400 000 kroner over takst, er det ikke gitt at banken legger budet til grunn. Gjør den ikke det, må differansen dekkes med egne midler — og det er her mange oppdager at finansieringsbeviset ikke var et løfte om akkurat den boligen.

Det samme gjelder motsatt vei ved refinansiering: banken kan sette et forsiktig anslag på boligen din selv om nabolaget har steget kraftig.

Over 60 prosent: da kommer avdragsplikten

Belåningsgraden bestemmer ikke bare om du får lån, men hvordan lånet skal se ut. Ligger samlet pantegjeld over 60 prosent av boligverdien, skal det kreves årlig nedbetaling. Kravet er det laveste av to størrelser:

• 2,5 prosent av innvilget lån, eller
• avdraget på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid.

At regelen tar det laveste, er poenget. På et nytt trettiårslån går det meste av de første terminbeløpene til renter, og avdragsdelen ligger klart under 2,5 prosent av lånet. For Thea og Kristians lån på 2 550 000 kroner ville 2,5 prosent vært nesten 64 000 kroner i året, mens annuitetsavdraget det første året ligger i størrelsesorden 35 000 kroner ved et rentenivå rundt fem prosent. Det er det siste tallet som blir kravet.

Forskriften åpner også for avdragsutsettelse ved omstendigheter som midlertidig forverrer betalingsevnen. Det er ikke en rettighet, men en mulighet banken kan bruke.

Rammekreditt med pant i bolig stopper på 60 prosent

Et rammelån eller fleksilån er et lån uten avdragsplikt, og der er taket strengere: maksimalt 60 prosent av boligverdien.

For Thea og Kristians leilighet betyr det at samlet pantegjeld måtte vært under 2 100 000 kroner for at hele lånet kunne vært et rammelån. Med 600 000 i fellesgjeld ville rammen deres stoppet på 1 500 000. Mange kombinerer derfor et nedbetalingslån opp til 90 prosent med en mindre ramme innenfor 60 prosent, noe som er nærmere beskrevet i rammekreditt og fleksilån.

Tilleggssikkerhet: når andres verdier fyller hullet

Forskriften godtar at boligens verdi suppleres med betryggende tilleggssikkerhet: pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti. Det er dette foreldre gjør når de «stiller opp» — de stiller pant i sin egen bolig eller kausjonerer for en del av lånet.

Det er en reell løsning, og den løser nettopp egenkapitalproblemet. Men den er ikke gratis for den som stiller opp:

• Kausjonisten skal kredittvurderes etter finansavtaleloven § 6-1, som om vedkommende selv tok opp lånet.
• Kausjonsansvaret er en forpliktelse som følger med i kausjonistens egne fremtidige søknader.
• Skal kausjonen omfatte eldre gjeld, skal kredittkunden vurderes på nytt, og resultatet formidles til kausjonisten før avtalen inngås.

Forskjellen mellom kausjonist og medlåntaker, og hva hver av rollene koster, står i kausjonist og medlåntaker.

Pant er ikke et argument for at du kan betale

Her ligger den viktigste misforståelsen om sikkerhet, og den er verdt å lese to ganger.

Sikkerheten beskytter banken mot tap. Den sier ingenting om at du klarer terminbeløpene. Derfor kan en søker med gjeldfri bolig verdt fire millioner få avslag på et lån på én million, dersom betjeningsevnen ikke holder. Det er ikke bankens vrangvilje. Det er lovens ordlyd.

Unntaket gjelder boliglån som skal finansiere renovering eller oppføring av bolig. Der kan verdien lånet skaper, tillegges vekt.

Når egenkapitalen sitter i boligen du ikke har solgt

Kjøper du før du selger, ligger egenkapitalen din fast i murstein. Løsningen er mellomfinansiering: et kortsiktig lån med sikkerhet i begge boligene, som innfris når salgssummen kommer inn.

Finansavtaleloven nevner uttrykkelig at det ved vurderingen av kredittevnen kan legges vekt på tilbudte vilkår om mellomfinansiering. Men vurderingen gjøres likevel: banken ser på hva du klarer å betjene i perioden der begge lånene løper, og den setter et forsiktig anslag på hva den gamle boligen faktisk gir. Blir salget dårligere enn ventet, er det du som sitter med differansen. Situasjonen er nærmere beskrevet i byggelån og mellomfinansiering.

Hvor egenkapitalen kan komme fra

Egenkapital er penger som ikke er lånt. Oppsparte midler, salgssum fra en bolig du eier, boligsparing for ungdom og gave eller forskudd på arv er alle egenkapital. Et forbrukslån er det ikke — det dukker opp i gjeldsregistrene, det teller i gjeldsgraden, og det svekker betjeningsevnen samtidig.

Praktiske grep for å bygge egenkapital over tid er tema hos penger.org.

Belåningsgrad, gjeldsgrad og betjeningsevne måler tre ulike ting

De tre kravene forveksles hele tiden, og forskjellen er verdt å ha klar før du snakker med banken.

Alle tre må gå opp samtidig. Egenkapital hjelper direkte på det første kravet, indirekte på de to andre — jo mindre du låner, jo lavere blir både gjeldsgraden og terminbeløpet. Det er derfor 100 000 kroner ekstra i egenkapital ofte flytter en søknad mer enn folk tror.