Fem ganger inntekten. Regelen tar én setning å forklare, og den er den eneste i hele kredittvurderingen du kan regne ut på baksiden av en konvolutt før du i det hele tatt har snakket med en bank.
Den er også den som oftest gir avslag før noen har sett på om du er en flink betaler. Gjeldsgraden bryr seg ikke om at du aldri har misligholdt noe. Den ser bare på to tall.
Regelen står i forskriften, og den er absolutt
Utlånsforskriften § 6
«Finansforetaket skal ikke yte lån dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt. Med årsinntekt menes her personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt kan likevel medregnes dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid.»
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 6.
Legg merke til formuleringen «skal ikke yte lån». Dette er ikke en anbefaling banken kan vurdere. Den eneste åpningen er fleksibilitetskvoten lenger ned i denne artikkelen, og den disponerer banken selv.
Slik regner du gjeldsgraden din
gjeldsgrad = samlet gjeld ÷ brutto årsinntekt
Er svaret over 5,0, er du over taket. Er det 4,2, har du plass til mer gjeld, forutsatt at de andre kravene også er oppfylt.
Inntekten er den samme brutto årsinntekten som brukes ellers i vurderingen — det som faktisk godtas som dokumentert inntekt, ikke det du tjente på et godt år. Søker dere sammen, settes husstandens samlede inntekt opp mot husstandens samlede gjeld.
Alt du skylder er «samlet gjeld»
Dette er punktet folk undervurderer. Samlet gjeld er ikke boliglånet. Det er alt:
| Type gjeld | Teller med |
|---|---|
| Boliglån, også på en bolig du allerede eier | Ja, hele restgjelden |
| Fellesgjeld i borettslag eller sameie | Ja, din andel |
| Studielån fra Lånekassen | Ja, hele restgjelden |
| Billån og annen avbetaling | Ja |
| Forbrukslån | Ja |
| Kredittkort og rammekreditter | Ja — og etter § 5 skal full utnyttelse av rammene legges til grunn |
| Kausjonsansvar du har påtatt deg | Vurderes som en forpliktelse |
At fellesgjelden teller, overrasker mange som kjøper i borettslag. Den regnes med både i gjeldsgraden og i belåningsgraden, og det siste følger direkte av utlånsforskriften § 7 tredje ledd. Dette er utdypet i artikkelen om lån i borettslag og fellesgjeld.
Hanne og Ola: 240 000 kroner for lite
Hanne tjener 540 000 og Ola 610 000. Samlet 1 150 000 kroner, altså et gjeldstak på 5 750 000 kroner. De har sett på en bolig til 5 600 000 og har 560 000 i egenkapital, som er de ti prosentene forskriften krever. Lånebehovet er da 5 040 000 kroner.
| Post | Beløp |
|---|---|
| Studielån, begge to | 550 000 kr |
| Billån | 280 000 kr |
| Kredittkortramme, ubrukt | 120 000 kr |
| Gjeld før boligkjøpet | 950 000 kr |
| Gjeldstak (5 × 1 150 000) | 5 750 000 kr |
| Plass til boliglån | 4 800 000 kr |
| Lånebehov | 5 040 000 kr |
De mangler 240 000 kroner. Ikke i egenkapital — i låneramme.
Sier de opp kredittkortet med 120 000 kroner i ubrukt ramme, øker plassen til boliglån med nøyaktig 120 000 kroner. Det koster dem ingenting, siden kortet aldri var i bruk. Resten må hentes i egenkapital eller ved å betale ned på billånet. Se hva rammene dine faktisk koster i usikret gjeld og rammekreditter.
Sondre: veggen unge singelkjøpere treffer
Sondre er 31, tjener 480 000 og bor i en større by. Gjeldstaket hans er 2 400 000 kroner.
- Studielån: 320 000 kr
- Forbrukslån: 150 000 kr
- Kredittkortramme: 60 000 kr
- Samlet gjeld i dag: 530 000 kr
- Plass til boliglån: 1 870 000 kr
Toromsleiligheten han ser på, koster 3 100 000. Selv om han rydder bort både forbrukslånet og kortet, blir taket 2 080 000 kroner. Med ti prosent egenkapital måtte boligen kostet rundt 2,3 millioner for at regnestykket skulle gå opp.
Dette er ikke et tegn på at Sondre er en dårlig betaler. Han består antakelig betjeningsevnetesten med god margin på et lån han ikke får lov til å ta opp. Gjeldsgraden er en grense for hvor stor gjeld samfunnet vil at husholdningene skal bære, ikke en vurdering av personen.
Tabellen du kan slå opp i
| Brutto årsinntekt | Maks samlet gjeld |
|---|---|
| 400 000 kr | 2 000 000 kr |
| 500 000 kr | 2 500 000 kr |
| 650 000 kr | 3 250 000 kr |
| 800 000 kr | 4 000 000 kr |
| 1 000 000 kr | 5 000 000 kr |
| 1 200 000 kr | 6 000 000 kr |
Maks nytt lån finner du ved å trekke fra all gjeld du har fra før. Regnestykket med dine egne tall gjør du raskest i gjeldsgrad-kalkulatoren.
Gjeldsgrad og betjeningsevne er to ulike prøver
Her går mange i surr. Gjeldsgraden i § 6 og betjeningsevnen i § 5 er to selvstendige krav, og begge må være oppfylt. Å bestå det ene gir null uttelling i det andre.
Gjeldsgraden ser bare på gjeld mot inntekt. Betjeningsevnen ser på hva som er igjen når renter, avdrag, livsopphold og boutgifter er betalt — og den regnes med en påplusset rente, ikke den du får tilbudt.
Gjeldsgraden holder. Hanne og Ola havner på 4,9 etter at kredittkortet er sagt opp og billånet er nedbetalt. De er innenfor taket på 5,0.
Betjeningsevnen kan likevel svikte. Har de to barn og høye faste utgifter, kan overskuddet bli negativt når banken regner med stressrenten. Da er svaret nei, selv om gjeldsgraden er grei.
Det strengeste kravet avgjør alltid. Slik selve likviditetsberegningen gjøres, står i betjeningsevne og likviditet.
Fleksibilitetskvoten: en liten dør, og banken har nøkkelen
Forskriften gir bankene en begrenset adgang til å innvilge lån som bryter med kravene.
Utlånsforskriften § 12 første og andre ledd
«Finansforetaket kan innvilge lån som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene i § 5, § 6, § 7 og § 9, for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede lån med pant i bolig hvert kvartal. Første ledd gjelder ikke lån med pant i bolig i Oslo kommune. Finansforetaket kan hvert kvartal innvilge lån med pant i bolig i Oslo kommune som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene […] for inntil 8 prosent av verdien av innvilgede lån med pant i bolig i Oslo kommune eller inntil 15 millioner kroner.»
første og andre ledd.
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 12
For forbrukslån er kvoten fem prosent. Kvoten er reell, og den brukes. Men den er liten, den fylles opp i løpet av kvartalet, og banken velger selv hvem som får plass. To ting følger av det: et avslag i én bank er ikke nødvendigvis avslag overalt, og du kan aldri planlegge med at du får et unntak.
Fire ting som faktisk flytter gjeldsgraden
- Si opp rammer du ikke bruker. Effekten kommer med én gang, og den er krone for krone. Fremgangsmåten står i si opp ubrukte kort og rammer.
- Betal ned den dyreste usikrede gjelden. Hver hundretusenlapp du sletter, frigjør en hundretusenlapp i låneramme.
- Få dokumentert mer av inntekten. En krone mer i godkjent inntekt gir fem kroner mer i tak.
- Vurder medlåntaker. Da vurderes to inntekter og to gjeldsposter samlet. Hva det innebærer juridisk, står i kausjonist og medlåntaker.
Refinansiering står i en særstilling. Forskriften åpner for at et lån kan refinansieres selv om vilkårene ikke er oppfylt, så lenge det nye lånet ikke er større, ikke har høyere belåningsgrad, ikke lengre løpetid og ikke øker de samlede kostnadene. Det gjør ikke gjelden mindre, men det hindrer at et stramt regnestykke låser deg fast i dyre vilkår.
Hvorfor grensen ligger nettopp på fem
Gjeldsgraden er ikke en vurdering av deg. Den er et makroøkonomisk verktøy. Norske husholdninger har høy gjeld målt mot inntekt, og et boliglån løper i tretti år gjennom både renteoppganger og nedturer i arbeidsmarkedet. Taket begrenser hvor sårbar en enkelt husholdning kan gjøre seg — og hvor sårbart banksystemet blir når mange husholdninger er sårbare samtidig.
Det forklarer hvorfor regelen føles urimelig i enkelttilfeller. En 55-åring med gjeldfri bolig, 900 000 i inntekt og null i utgifter treffer det samme taket som alle andre. Forskriften spør ikke om sannsynligheten for at akkurat du får problemer.
Teller studielånet med i gjeldsgraden?
Ja, hele restgjelden. Studielån er gjeld på lik linje med annet, selv om vilkårene er gunstige og betalingsplanen romslig.
Hva om inntekten min svinger fra år til år?
Da vil banken normalt legge et forsiktig anslag til grunn, gjerne et snitt over flere år. Hva som godtas som inntekt, står i inntekt og dokumentasjon.
Teller et kausjonsansvar jeg har påtatt meg?
Det er en forpliktelse banken skal vurdere. Har du kausjonert for barnets boliglån, ligger ansvaret der når du selv søker.
Kan jeg komme under taket ved å flytte gjeld til et annet lån?
Nei. Gjeldsgraden ser på samlet gjeld, ikke på hvor den ligger. Refinansiering kan gjøre gjelden billigere og terminbeløpet lavere, men summen er den samme.
Gjelder taket også for forbrukslån og kredittkort?
Ja. Forskriften gjelder alle lån til forbrukere, med de unntakene som følger av § 3 — blant annet kredittkort der dine samlede kredittkortrammer ikke overstiger 30 000 kroner.
Oppsummert
- Samlet gjeld skal ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
- Alt teller: boliglån, fellesgjeld, studielån, billån, forbrukslån og kredittrammer.
- Maks nytt lån er fem ganger inntekten minus all gjeld du har fra før.
- En ubrukt kredittramme koster deg låneramme krone for krone.
- Gjeldsgrad og betjeningsevne er to selvstendige krav, og det strengeste avgjør.
- Fleksibilitetskvoten er 10 prosent av boliglånene per kvartal, 8 prosent i Oslo, og 5 prosent for forbrukslån.