Et byggelån finansierer en bolig som ikke er reist ennå. En mellomfinansiering finansierer en bolig du allerede har kjøpt, mens du venter på oppgjøret for den du eier.
Kredittfaglig hører de sammen. Begge er midlertidige lån som skal avløses av noe annet, og i begge tilfeller må banken bygge vurderingen på et tall den ikke kan lese av noe sted: den ferdige boligens verdi, eller salgssummen for den gamle. Det er derfor finansavtaleloven omtaler dem uttrykkelig.
Hovedregelen — og det ene unntaket fra den
Utgangspunktet i loven er at pant ikke kan erstatte betalingsevne. Du kan eie en gjeldfri bolig til flere millioner og likevel få nei, dersom du ikke klarer terminene.
Finansavtaleloven § 5-4 andre ledd
«Tilstrekkelig kredittevne kan ikke utelukkende begrunnes med at den nåværende verdien av sikkerhet som stilles, overstiger eller vil overstige kredittbeløpet, med mindre kredittavtalen er et boliglån med formål å finansiere renovering eller oppføring av fast eiendom til boligformål. Det samme gjelder for anslag om sikkerhetens fremtidige verdi.»
ledd.
Lov om finansavtaler (finansavtaleloven), LOV-2020-12-18-146 § 5-4 andre
Les den siste halvdelen av første setning en gang til. Der ligger det eneste unntaket i hele bestemmelsen, og det gjelder nøyaktig to formål: renovering og oppføring av bolig. For disse lånene kan altså sikkerhetens verdi veie tyngre enn ellers, og siste setning om anslag på fremtidig verdi må leses i lys av det samme unntaket — verdien som skapes underveis, er selve poenget med lånet.
Det er en smal åpning, ikke en fribillett. Unntaket står i finansavtaleloven, og det gjør ingenting med utlånsforskriften. Gjeldsgraden på fem ganger årsinntekt, stresstesten og belåningsgraden på nitti prosent gjelder for et byggelån akkurat som for et vanlig boliglån.
Byggelånet er en ramme som følger fremdriften
Et byggelån utbetales ikke i én sum. Det er en kredittramme du trekker på etter hvert som byggeprosessen skrider frem, som regel mot dokumentasjon fra entreprenøren på at et byggetrinn er levert. Du betaler renter av det som til enhver tid er trukket opp, og ingen avdrag.
Når boligen er ferdig og har fått ferdigattest, blir byggelånet konvertert til et ordinært nedbetalingslån med pant i eiendommen. Det er på dette tidspunktet belåningsgraden endelig fastsettes.
Renten ligger normalt over ordinær boliglånsrente, fordi banken i byggeperioden har pant i noe halvferdig.
Verdigrunnlaget er den ferdige boligen, ikke det du bruker på den
Dette er byggelånets vanskeligste punkt, og det er ren regning. Banken fastsetter et forsvarlig verdigrunnlag for den ferdige boligen — som regel gjennom en forhåndstakst basert på tegninger, beskrivelse og beliggenhet — og måler lånet mot det. Den måler ikke lånet mot hva prosjektet koster.
Marius og Ida eier en tomt verdt 1 200 000 kroner uten heftelser, og har fått et tilbud fra entreprenøren på 4 300 000 kroner for huset. De tjener til sammen 1 060 000 kroner. Forhåndstaksten på det ferdige huset er 5 200 000 kroner.
| Post | Beløp |
|---|---|
| Tomteverdi, gjeldfri | 1 200 000 kr |
| Byggekostnad etter tilbud | 4 300 000 kr |
| Forsvarlig verdigrunnlag, ferdig bolig | 5 200 000 kr |
| Maksimalt lån, 90 prosent av verdigrunnlaget | 4 680 000 kr |
| Belåningsgrad ved lån på 4 300 000 | 82,7 % |
| Gjeldsgradtak, fem ganger 1 060 000 | 5 300 000 kr |
Tomten fungerer som egenkapitalen deres. Den er ikke penger på konto, men den er verdi i sikkerheten, og det er verdien belåningsgraden regnes av. Hvordan egenkapital kan settes sammen på andre måter, står i egenkapital og sikkerhet.
Med et lån på 4 300 000 kroner over tretti år og en tilbudt rente på 5,35 prosent, blir stressrenten 8,35 prosent. Terminbeløpet banken regner med er da rundt 32 600 kroner i måneden. Etter skatt har paret om lag 64 900 kroner, og med livsopphold for to voksne på 19 288 kroner og øvrige boutgifter på 4 800 kroner sitter de igjen med rundt 8 200 kroner.
Prosjektet går gjennom. Belåningsgraden er 82,7 prosent, gjelden er godt under fem ganger inntekt, og betjeningsevnen holder også med stressrenten.
Så sprekker budsjettet med tolv prosent, noe som ikke er uvanlig i et byggeprosjekt. Byggekostnaden stiger til 4 816 000 kroner.
Nå er lånet 136 000 kroner over taket. Taksten på den ferdige boligen er den samme, og 90 prosent av 5 200 000 kroner er fortsatt 4 680 000. Overskridelsen må dekkes krone for krone av egne midler, og betjeningsevnen krymper samtidig til rundt 4 300 kroner i måneden.
Et byggeprosjekt kan koste mer enn boligen blir verdt. Bruker du 5 500 000 kroner på tomt og hus i et område der ferdige boliger omsettes for 5 200 000, har du 300 000 kroner i tapt verdi fra dag én — og banken låner mot 5 200 000, ikke mot det du har brukt.
Regn med en uforutsett-post på toppen av entreprenørens tilbud, og få den inn i byggelånsrammen fra starten. En utvidelse av rammen underveis er rettslig en ny kredittavtale, og finansavtaleloven § 5-2 krever da en ny og grundig vurdering av kredittevnen — midt i et prosjekt du ikke kan stanse.
Renten løper mens du bor et annet sted
Byggeperioden har en kostnad de færreste tar med i regnestykket sitt: du betaler for to boliger samtidig. Husleie eller boliglån på stedet du bor nå, og renter på det som er trukket opp av byggelånet.
For Marius og Ida er byggelånsrammen 4 300 000 kroner. Trekkes den jevnt opp gjennom et byggeår, ligger gjennomsnittlig trukket beløp rundt halvparten. Med 6,5 prosent rente gir det om lag 11 600 kroner i måneden i rene renteutgifter, i tillegg til det de betaler for å bo.
Spør konkret hvordan banken regner denne perioden, og hva som skjer hvis byggetiden blir lengre enn planlagt.
Mellomfinansiering: to boliglån på én gang
Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som dekker kjøpet av ny bolig til den gamle er solgt og oppgjøret har kommet. Lånet er avdragsfritt, renten ligger over ordinær boliglånsrente, og sikkerheten er pant i begge boligene.
Utfordringen er at du i mellomperioden har begge lånene samtidig, og at summen nesten alltid sprenger gjeldsgradstaket. Det er her loven kommer inn.
Finansavtaleloven § 5-4 første ledd
«Kredittyteren kan inngå kredittavtale med en kunde som er forbruker, bare dersom det på grunnlag av kredittvurderingen er sannsynlig at kunden har tilstrekkelig kredittevne til å oppfylle forpliktelsene på den måten som kreves etter de tilbudte vilkårene.»
ledd.
Lov om finansavtaler (finansavtaleloven), LOV-2020-12-18-146 § 5-4 første
Bestemmelsen fortsetter med å si at det kan vektlegges at kredittevnen er tilstrekkelig på grunnlag av tilbudte vilkår om blant annet mellomfinansiering, kapitalfrigjøringslån, refinansiering eller rente- og avdragsfrie perioder. Mellomfinansiering er altså nevnt i loven som noe banken har adgang til å legge vekt på i kundens favør. Det er hjemmelen for å vurdere deg mot situasjonen etter salget og ikke bare mot toppunktet i mellomperioden.
Hanne og Ola kjøper før de selger
De tjener 1 150 000 kroner til sammen. Den gamle boligen er forsiktig verdsatt til 4 200 000 kroner, med 1 900 000 igjen på lånet. Den nye koster 5 900 000 kroner, og omkostningene ved kjøpet er 160 000.
| Post | I mellomperioden | Etter salget |
|---|---|---|
| Lån på gammel bolig | 1 900 000 kr | 0 kr |
| Lån knyttet til ny bolig | 6 060 000 kr | 3 890 000 kr |
| Samlet gjeld | 7 960 000 kr | 3 890 000 kr |
| Gjeld målt mot inntekt | 6,9 ganger | 3,4 ganger |
| Belåningsgrad | 78,8 % | 65,9 % |
Legg merke til hvilket av kravene som brister. Belåningsgraden er innenfor hele veien, fordi banken har pant i begge boligene og samlet verdi er 10 100 000 kroner. Det er gjeldsgraden på fem ganger inntekt som ryker, og bare i den perioden overlappet varer.
Vurdert mot situasjonen etter salget er paret godt innenfor alle kravene. Det er dette bildet banken kan legge vekt på når vilkårene om mellomfinansiering er en del av tilbudet.
Det gjør ikke mellomperioden gratis. Renter på 6 060 000 kroner til 6,5 prosent er rundt 32 800 kroner i måneden, og rentene på det gamle lånet kommer i tillegg med om lag 8 500. Til sammen 41 300 kroner i måneden i rene renter, av en nettoinntekt på rundt 70 400.
Blir boligen stående usolgt i et halvår, koster overlappet dem nærmere 248 000 kroner i renter alene — penger som ikke reduserer gjelden med en krone.
Når den gamle boligen ikke blir solgt
Dette er den eneste risikoen som betyr noe, og den har to ansikter.
Det første er tid. Hver måned uten oppgjør er en måned med dobbel rente. Mellomfinansiering har som regel en avtalt maksimal løpetid, og går den ut uten salg, må lånet enten forlenges på nye vilkår eller innfris.
Det andre er pris. Selges boligen for 3 800 000 kroner i stedet for 4 200 000, blir det permanente lånet 4 280 000 kroner i stedet for 3 890 000. Paret er fortsatt innenfor kravene, men egenkapitalen de trodde de hadde, er 400 000 kroner mindre. For en husholdning med mindre margin er det nettopp her saken velter.
Be banken regne to versjoner av mellomfinansieringen: én med den takserte salgssummen, og én med en salgssum ti prosent lavere. Går begge opp, tåler du et tregt marked. Går bare den første opp, vet du hva du faktisk satser. Regnestykket kan du sette opp selv i låneevne-kalkulatoren.
Rekkefølgen selge–kjøpe har den motsatte risikoen: du vet hva du har, men må kanskje flytte to ganger. Hvordan finansieringsbevis, bud og endelig innvilgelse henger sammen i tid, er beskrevet under kredittvurderingen i et boligkjøp.
Begge lånene er rammer, og rammer teller
Byggelånet og mellomfinansieringen er begge kredittrammer med pant i bolig, og for rammekreditter skal full utnyttelse legges til grunn i betjeningsevnen. Søker du om noe annet midt i byggeperioden, er det hele byggelånsrammen som teller, ikke det du har trukket opp så langt. Mekanikken står i rammekreditt og fleksilån, og stressrenten i stresstesten på tre prosentpoeng.
bankens egen beregning. Stressrenten er satt til det høyeste av tilbudt rente pluss tre prosentpoeng og sju prosent, nettoinntekten er anslått til 73,5 prosent av brutto, og livsoppholdet følger forskriftens satser fra 1. juli 2026. Bankene bruker sine egne satser.*
Oppsummert
- Finansavtaleloven § 5-4 andre ledd gjør ett uttrykkelig unntak fra regelen om at sikkerhetens verdi ikke kan bære en søknad alene: boliglån til renovering eller oppføring av bolig.
- Unntaket gjelder loven, ikke utlånsforskriften. Gjeldsgrad, stresstest og belåningsgrad står uansett.
- Byggelånet måles mot et forsvarlig verdigrunnlag for den ferdige boligen — ikke mot hva prosjektet koster. Sprekker budsjettet, må overskridelsen dekkes av egne midler.
- Byggeperioden koster renter på trukket beløp i tillegg til det du betaler for å bo et annet sted.
- Ved mellomfinansiering er det gjeldsgraden som brister, og bare i overgangsperioden. § 5-4 første ledd nevner mellomfinansiering som noe banken kan legge vekt på.
- Risikoen ligger i tid og pris på det gamle salget. Regn på en salgssum lavere enn taksten før du binder deg.