Kredittvurdering når du leier bolig

Du har vært på visning, du likte leiligheten, og utleieren likte deg. Så kommer e-posten med kontraktsutkastet og en setning nederst: «Vi gjennomfører en kredittsjekk før signering. Fyll inn fødselsnummer.»

For mange er dette øyeblikket der magen synker. Ikke fordi økonomien er dårlig, men fordi ingen har fortalt hva som skjer bak den setningen.

Husleie er en kreditt, og det er derfor du sjekkes

Du betaler ikke for boligen når du bruker den. Du bor først og betaler etterpå, måned etter måned, og mellom overtakelse og forfall bærer utleieren en risiko. Det er nøyaktig samme mekanisme som gjør en strømavtale til en kreditt: tjenesten leveres først, pengene kommer i etterkant.

Derfor har en utleier som skal inngå en konkret leieavtale med deg, normalt det loven kaller saklig behov. Kredittopplysningsloven § 14 tillater at kredittopplysninger utleveres til mottakere som har saklig behov i forbindelse med vurdering av kredittevne, og samtykke kreves ikke. At du fyller ut skjemaet er praktisk, ikke rettslig avgjørende.

Grensen for når behovet oppstår, er strengere enn de fleste utleiere tror, og den er tema i artikkelen om utleiers adgang til å kredittvurdere deg. Her holder vi oss til den situasjonen der du faktisk er valgt ut og kontrakten er under inngåelse.

Dette får utleier se

Oppslaget gir et standardisert bilde som er langt smalere enn folk frykter. Kredittopplysningsforskriften bestemmer hva som lovlig kan behandles om deg, og opplysningene hentes fra Brønnøysundregistrene, Folkeregisteret og Skatteetaten.

To ting i høyre kolonne er verdt å stoppe ved.

Det finnes ikke noe register over leietakere i Norge, og heller ikke noe register over om du betalte regningene dine punktlig. Kreditor ser bare det som har gått helt til rettslig inndriving. Fem år med prikkfri husleie hos en tidligere utleier finnes ingen steder i systemet — det er noe du må dokumentere selv, og det er derfor referanser betyr så mye i et leiemarked. Hva historikken faktisk består av, er beskrevet i artikkelen om betalingshistorikken din.

Og forbudet mot særlige kategorier er absolutt. Kredittopplysningsloven §§ 7–8 stenger for bruk av helseopplysninger, etnisitet, religion, politisk oppfatning, seksuell orientering, fagforeningsmedlemskap og straffedommer. En utleier får ikke vite om deg gjennom en kredittsjekk at du har vært sykmeldt, uansett hvor mye det måtte ha kostet deg økonomisk.

Gjenpartsbrevet forteller deg at det er gjort

Noen dager etter oppslaget kommer et brev. Kredittopplysningsloven § 18 krever at det sendes gjenpart av opplysningene samtidig og vederlagsfritt til deg som er registrert, og forskriften krever at konvolutten er nøytral — foretakets navn og logo skal ikke stå utenpå.

Dette brevet er ikke reklame og ikke et varsel om at noe er galt. Det er kvitteringen din. Les hvem som står som mottaker av opplysningene, og kontroller at det er utleieren eller forvalteren du faktisk forhandler med. Hvordan du leser brevet punkt for punkt, står i artikkelen om gjenpartsbrevet.

Hva utleier gjør med tallene

Her skiller leiemarkedet seg skarpt fra banken. Det finnes ingen forskrift som sier hva en utleier skal godta, ingen gjeldsgrad på fem ganger inntekt, ingen stresstest. Utleieren står fritt, og bruker som regel opplysningene til å besvare to spørsmål: tåler denne personen leien måned etter måned, og finnes det spor av at regninger har stoppet opp før.

Den vanlige tommelfingerregelen i leiemarkedet er at leien ikke bør spise mer enn en tredel av inntekten. Den står ikke i noen lov, og ulike utleiere regner ulikt, men den er nyttig å kjenne til før du søker.

Sara er 27, tjener 480 000 kroner i året og søker på en toroms til 13 500 kroner i måneden. Hun har en betalingsanmerkning fra en tannlegeregning som gikk til inkasso for halvannet år siden, på 9 400 kroner.

Forskjellen på de to utfallene er ikke inntekten hennes. Den er identisk. Det som endret seg, var hva som lå synlig i registrene, og hva hun hadde med seg av dokumentasjon.

Rydd opp før du søker, ikke etterpå

Det viktigste enkeltgrepet er også det som går raskest, og nesten ingen kjenner det: en betalingsanmerkning slettes straks kravet er gjort opp. Du venter ikke fire år. Kredittopplysningsloven § 24 slår fast at en registrering ikke lenger skal brukes når fordringen er innfridd.

Slik gjør du det i praksis:

1. Skaff oversikt. Innsyn i egne kredittopplysninger er gratis og gjøres digitalt med elektronisk ID hos hvert enkelt kredittopplysningsforetak. Fremgangsmåten står i artikkelen om hvordan du sjekker kredittscoren din gratis.
2. Gjør opp det som kan gjøres opp. Betal kravet i sin helhet, og be inkassoforetaket bekrefte skriftlig at saken er avsluttet.
3. Kontroller at anmerkningen forsvinner. Sjekk hos foretaket igjen etter noen uker. Retting hos ett foretak retter ikke hos de andre, og det er en klassisk felle.
4. Er kravet omtvistet, skal det ikke ligge der i det hele tatt. Inkassoopplysninger som stammer fra en omtvistet fordring, skal ikke brukes i kredittopplysningsvirksomhet.

Har du flere krav enn du klarer å gjøre opp på en gang, er rekkefølgen viktig. Det er behandlet i artikkelen om veien tilbake etter betalingsproblemer. Trenger du å forstå selve anmerkningen i dybden, går det an å lese videre på betalingsanmerkning.com.

Fire ting som styrker søknaden din

Når anmerkningen ikke lar seg fjerne før kontrakten skal skrives, er det fortsatt mye å gjøre. Utleieren er et menneske, ikke en scoremodell.

• Si det selv, og si det først. En anmerkning som kommer frem i gjenpartsbrevet etter at du har sagt at alt er i orden, er dobbelt så tung. En anmerkning du forklarer nøkternt på visningen — hva den gjaldt, når den oppsto, hva du har gjort med den — er et minus utleieren kan veie mot resten.
• Dokumenter inntekten. Arbeidsavtale, de tre siste lønnsslippene og siste skattemelding sier mer om betalingsevnen din enn en score gjør.
• Ta med referanser. Navn og telefonnummer til tidligere utleier er den eneste måten leiehistorikken din kan bli synlig på. Spør om lov først.
• Tilby noe konkret. Forskuddsleie for en periode, et depositum i øvre sjikt av det loven tillater, eller en garantist. Dette er det samme grepet som brukes ved forskuddsbetaling og sikkerhetsstillelse i andre avtaleforhold: du fjerner kredittrisikoen i stedet for å argumentere mot den.

Grensene for hva utleier kan kreve

Utleieren kan sikre seg, men ikke fritt. Depositum skal stå på egen sperret konto i ditt navn og er begrenset oppad, og alternativene — depositumsgaranti eller ren forskuddsbetaling — har sine egne regler. Sammenhengen mellom de tre måtene å sikre seg på er tema i artikkelen om depositum, garanti eller kredittvurdering.

To ting utleier ikke kan gjøre: han kan ikke kreve at du legger frem din egen kredittopplysning som en del av søknaden i stedet for å hente den selv gjennom et foretak med de pliktene det utløser, og han kan ikke slå opp på deg uten at det finnes en avtale under inngåelse. Mistenker du at oppslaget manglet grunnlag, er fremgangsmåten beskrevet under ulovlig kredittvurdering.