De fleste som får avslag på boliglån, har aldri misligholdt en regning. De har ryddig økonomi, fast jobb og ingen betalingsanmerkninger. Likevel sier banken nei, og forklaringen ligger nesten alltid i en beregning søkeren ikke visste fantes.
Kravet står i forskriften, ikke i bankens skjønn
Banken kan ikke nøye seg med å sjekke at regnestykket går opp med dagens rente. Den skal teste om du fortsatt har nok igjen til vanlige levekostnader hvis renten stiger kraftig.
Utlånsforskriften § 5 første ledd
«Finansforetaket skal ikke yte lån dersom kunden ikke vil ha tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på kundens samlede gjeld, men slik at finansforetaket uansett skal legge til grunn en rente på minst 7 prosent.»
første ledd.
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 5
Legg merke til den siste setningen. Rentegulvet på sju prosent er den delen av regelen som oftest blir glemt, også av nettsteder som ellers forklarer forskriften greit.
Slik finner du stressrenten
Regelen er enkel når du først ser den: stressrenten er det høyeste av renten din pluss tre prosentpoeng, og sju prosent.
| Renten du får tilbudt | Rente + 3 pp | Stressrenten banken bruker |
|---|---|---|
| 5,35 % | 8,35 % | 8,35 % |
| 4,60 % | 7,60 % | 7,60 % |
| 3,90 % | 6,90 % | 7,00 % |
| 2,50 % | 5,50 % | 7,00 % |
Med boliglånsrente på 5,35 prosent er det altså 8,35 prosent banken regner med. Får du derimot 3,90 prosent på et rammelån, regner banken med 7,00 prosent — og ikke 6,90. Gulvet slår inn så snart renten din er under fire prosent.
Regnestykket, steg for steg
- Finn stressrenten. Legg tre prosentpoeng til renten du får. Er summen under sju prosent, bruker du sju.
- Regn ut hva gjelden koster med stressrenten. Renter og avdrag på all gjeld, ikke bare det nye lånet.
- Trekk fra livsoppholdet. Banken bruker egne satser for hva husholdningen trenger til mat, klær, strøm og transport.
- Trekk fra boutgiftene. Kommunale avgifter, boligforsikring og felleskostnader kommer i tillegg til livsoppholdet.
- Se på hva som står igjen. Er tallet negativt, skal banken si nei.
Et regneeksempel
Kari og Jonas har 950 000 kroner i samlet bruttoinntekt og søker om 3,2 millioner i boliglån over 30 år. De har 380 000 kroner i studielån fra før. Banken tilbyr 5,35 prosent rente.
| Post | Med tilbudt rente | Med stressrente |
|---|---|---|
| Rente lagt til grunn | 5,35 % | 8,35 % |
| Boliglån, 3,2 mill., 30 år | 17 850 kr/mnd | 24 250 kr/mnd |
| Studielån | 2 100 kr/mnd | 3 050 kr/mnd |
| Livsopphold, to voksne | 19 288 kr/mnd | 19 288 kr/mnd |
| Boutgifter utenom lån | 4 900 kr/mnd | 4 900 kr/mnd |
Med tilbudt rente har paret rundt 11 500 kroner igjen hver måned etter at alt er betalt. Det ser godt ut, og det er dette tallet folk selv regner på.
Med stressrenten krymper overskuddet til rundt 4 200 kroner. Det er dette tallet banken vurderer, og for mange husholdninger er det her søknaden stopper.
Vil du gjøre øvelsen med dine egne tall, kan du bruke betjeningsevne-kalkulatoren. Den regner med de samme satsene som står her.
Rammekreditter regnes som fullt utnyttet
En detalj som velter flere søknader enn folk tror, står i andre ledd av samme paragraf: for rammekreditter skal full utnyttelse av samlede rammer ligge til grunn for vurderingen.
Kredittkortet med 90 000 kroner i ramme, som du aldri bruker, behandles altså i stresstesten som om det var trukket helt opp. Og kostnaden regnes med stressrenten, ikke med kortets egen rente. Det samme gjelder rammelån og fleksilån.
Si opp kredittkort og rammer du ikke bruker før du søker. De ligger synlige for banken i gjeldsregistrene, og de koster deg låneramme uten å gi deg noe. Se hva de faktisk koster i verktøyet kredittrammens pris.
Fastrente regnes annerledes
Har du bundet renten, gir det ingen mening å legge tre prosentpoeng på en rente som ligger fast. Derfor sier tredje ledd at renteøkningen skal beregnes på det beløpet som etter nedbetalingsplanen står igjen når fastrenteperioden løper ut.
Vurderingen av betjeningsevnen kan også gjøres på grunnlag av forventede inntekter og utgifter på det tidspunktet. Fastrente utsetter altså testen, men den forsvinner ikke.
Hvorfor akkurat tre prosentpoeng?
Kravet var tidligere fem prosentpoeng. Da rentenivået steg, ble marginen senket til tre, samtidig som gulvet på sju prosent kom inn. Konstruksjonen gjør at kravet ikke blir meningsløst mildt i perioder med svært lav rente: uansett hvor billig lånet er akkurat nå, skal husholdningen tåle et rentenivå på sju prosent.
Det er verdt å merke seg at dette er en helt annen vurdering enn kredittscoren din. Stresstesten er ren matematikk og gjelder alle. Du kan ha plettfri betalingshistorikk og likevel stryke, og du kan ha middelmådig score og likevel bestå.
Når banken kan se bort fra kravet
Utlånsforskriften har en fleksibilitetskvote. Banken kan innvilge lån som ikke oppfyller kravene i §§ 5, 6, 7 og 9 for inntil ti prosent av verdien av innvilgede boliglån hvert kvartal. I Oslo er kvoten åtte prosent, eller inntil 15 millioner kroner. For forbrukslån er kvoten fem prosent.
Kvoten er reell, men liten, og banken bestemmer selv hvem som får plass i den. For deg betyr det to ting: et avslag i én bank er ikke nødvendigvis et avslag i alle, men du kan aldri regne med å få unntak.
Gjelder stresstesten også for forbrukslån?
Ja. § 5 gjelder alle lån til forbrukere. For forbrukslån kommer i tillegg kravet i § 13 om at lånet skal nedbetales i løpet av fem år, og det gjør at forbrukslån belaster betjeningsevnen tungt.
Teller studielånet med?
Ja. Stresstesten regnes på kundens samlede gjeld, og studielån er gjeld på lik linje med annet.
Kan jeg be banken om å se bort fra stresstesten?
Nei. Kravet er bindende for banken, og en rådgiver som gjerne vil hjelpe deg, kan ikke uten videre fravike det. Det eneste unntaket er fleksibilitetskvoten, som banken selv disponerer.
Hva om inntekten min stiger snart?
Banken legger som hovedregel den dokumenterbare inntekten til grunn. En avtalt lønnsøkning kan dokumenteres, men forventninger om fremtidig karriereutvikling teller normalt ikke.
Oppsummert
- Banken legger tre prosentpoeng til renten din, men skal aldri regne med mindre enn sju prosent totalt.
- Gulvet slår inn så snart renten din er under fire prosent.
- All gjeld regnes med, også studielån.
- Ubrukte kredittrammer regnes som fullt trukket opp.
- Livsopphold og boutgifter trekkes fra før banken ser på hva som er igjen.
- Stresstesten er uavhengig av kredittscoren din, og gjelder alle likt.