Betalingsanmerkning og boliglån

Det finnes en versjon av dette svaret som er hyggeligere å lese, og den er ikke sann. Så la oss ta den ærlige først: har du en registrert betalingsanmerkning, kommer du normalt ikke gjennom en boliglånssøknad hos noen bank. Ikke med høy inntekt, ikke med stor egenkapital, ikke med et lite lån, og ikke med en forklaring som holder vann.

Det nytter å vite hvorfor, fordi grunnen sier noe om hva som faktisk må til for å komme videre — og hvor lang tid det tar.

Anmerkningen avgjør før regnestykket begynner

Et boliglån vurderes i to lag som lever side om side. Utlånsforskriften setter fire matematiske krav banken må oppfylle: gjeldsgrad, betjeningsevne med stresstest, belåningsgrad og avdragsplikt. Alle fire er gjennomgått med tall i kredittvurdering ved boliglån.

Over dem ligger bankens egen kredittstrategi. Det er reglene banken selv setter for hvem den vil ha som kunde, og de er ikke lovbestemte. Anmerkningsfrihet er en av de vanligste, og den ligger tidlig i behandlingen — som regel som en automatisk sperre lenge før noen har regnet ut hva du kan betjene. Se policyreglene: kreditors egne harde nei.

Loven trekker i samme retning. Kredittavtale kan bare inngås dersom det på grunnlag av kredittvurderingen er sannsynlig at kunden har tilstrekkelig kredittevne til å oppfylle forpliktelsene, jf. finansavtaleloven § 5-4 første ledd. En anmerkning er dokumentasjon på at et krav har gått hele veien til rettslig inndriving uten å bli gjort opp. Det er vanskelig for en saksbehandler å skrive seg forbi.

Slik ser det ut i en søknad som ellers er sterk

Erik og Ida har 1 050 000 kroner i samlet bruttoinntekt, 900 000 i egenkapital og søker om 3,4 millioner til en bolig til 4,3 millioner. De har 210 000 i studielån og ingen kredittkort. På Eriks navn ligger en anmerkning fra en ubetalt regning på 6 800 kroner.

Du får sannsynligvis ikke vite hva som stoppet den

Kredittyteren har ikke plikt til å begrunne et avslag på en kredittsøknad ut over opplysningene som skal gis etter finansavtaleloven § 5-3 tredje ledd og § 3-29. Er avslaget automatisert, skal du varsles om det, og om at det bygger på databasesøk, sammen med resultatet av søket og opplysninger om databasen.

Det er den opplysningen som er verdt noe her. Får du beskjed om at avslaget bygger på et databasesøk, og deretter et gjenpartsbrev fra et kredittopplysningsforetak, har du i realiteten svaret. Se gjenpartsbrevet og har banken plikt til å begrunne avslaget.

Fleksibilitetskvoten redder deg ikke

Utlånsforskriften gir bankene en kvote til å innvilge lån som ikke oppfyller kravene i §§ 5, 6, 7 og 9 — inntil ti prosent av verdien av innvilgede boliglån per kvartal, åtte prosent eller inntil 15 millioner kroner i Oslo. Kvoten nevnes ofte som håpet i saker som denne.

Den hjelper bare ikke her. Kvoten er et unntak fra forskriftens krav. Den er ikke et unntak fra bankens egen kredittstrategi, og den gir ingen rett til noe som helst — banken bestemmer selv hvem som får plass. En søker med anmerkning er sjelden den banken velger å bruke kvoten på.

Kausjonist og medlåntaker løser det sjelden

Det naturlige neste spørsmålet er om noen kan stille opp. Svaret er at det hjelper på tallene, men sjelden på selve sperren.

En kausjonist skal kredittvurderes etter finansavtaleloven § 6-1 andre ledd, med § 5-2 tilsvarende. Kausjonen løser altså ikke problemet med din vurdering, den legger til en vurdering av kausjonisten. En medlåntaker er samskyldner, og etter § 5-17 skal avtalen angi hvor stor del hver hefter for, og hver enkelt vurderes på grunnlag av den fordelingen. Anmerkningen står fortsatt på den ene av dere, og den vurderingen forsvinner ikke.

Sikkerheten kan heller ikke bære søknaden alene. Tilstrekkelig kredittevne kan ikke utelukkende begrunnes med verdien av sikkerheten som stilles, jf. § 5-4 andre ledd, med unntak for boliglån til renovering eller oppføring. En kausjonist med stor formue endrer derfor ikke bildet på egen hånd. Se kausjonist og medlåntaker.

Har du allerede boliglån, gjelder andre regler

Får du en anmerkning mens boliglånet løper, sies lånet ikke opp av den grunn. Vurderingen er gjort ved inngåelsen, og banken har ingen automatisk adgang til å kreve inn et lån som betjenes som avtalt.

Det som blir vanskelig, er alt som krever en ny beslutning: å øke lånet, å be om avdragsfrihet, å flytte lånet til en annen bank, eller å ta opp en rammekreditt med pant i boligen. Finansavtaleloven § 5-2 krever uttrykkelig ny vurdering ved en vesentlig økning av tilgjengelig kredittbeløp.

Ett unntak er verdt å kjenne til hvis økonomien er stram. Utlånsforskriften § 10 tillater at et boliglån erstattes med et nytt lån selv om vilkårene i §§ 5, 6, 7 og 9 ikke er oppfylt, forutsatt at det nye lånet ikke er større, ikke har høyere belåningsgrad, ikke har lengre løpetid og har samme eller strengere krav til avdragsbetaling. Det er den viktigste åpningen som finnes i regelverket, men det er en åpning fra forskriften — ikke fra bankens vurdering av deg. Se kredittvurdering ved refinansiering.

Veien tilbake, i den rekkefølgen den faktisk går

1. Gjør opp kravet. Dette er det eneste steget som ikke har noe alternativ. Er fordringen gjort opp, skal registreringen ikke lenger brukes, jf. kredittopplysningsloven § 24. Man venter ikke fire år.
2. Kontroller at den faktisk er borte hos hvert enkelt kredittopplysningsforetak. En sletting hos ett foretak er ikke en sletting hos de andre. Fremgangsmåten står i slik blir du kvitt betalingsanmerkningen.
3. Rydd i det usikrede. Kredittkort og rammer regnes som fullt utnyttet i betjeningsevnen, jf. utlånsforskriften § 5 andre ledd, og de er det raskeste du kan gjøre noe med. Se si opp kortene og rammene du ikke bruker.
4. Gi det noen måneder. Registreringen er borte, men scoren bygger på helheten og henger etter, og banken vil normalt se en periode med ryddig økonomi før den regner deg som en vanlig søker igjen.
5. Bygg dokumentasjonen før du søker, ikke etter avslaget. Se seks måneder før lånesøknaden.

Hvor lang tid det tar

Det ærlige svaret er at det avhenger av hva som skjedde, og at ingen kan love deg en dato. Er anmerkningen gjort opp og slettet, og økonomien ellers ryddig, snakker vi om måneder — ikke år. Er det flere krav, eller er det et utleggstrekk som løper, tar det lenger tid, fordi trekket i seg selv binder betjeningsevnen din.

Det som ikke hjelper, er å vente passivt. Fireårsregelen i kredittopplysningsloven § 21 fjerner registreringen, men ikke kravet, og kreditor kan ta nye rettslige skritt som gir en ny registrering. Se hva skjer etter at anmerkningen er slettet.

Er kravet omtvistet, står du i en annen situasjon enn den denne artikkelen beskriver, og du bør lese omtvistede krav gir ikke anmerkning først.