Inntekten: hva som teller, og hva du må dokumentere

Du legger inn 780 000 kroner i lånekalkulatoren, for det er omtrent det som kom inn i fjor. Banken regner med 702 000. Ingen av dere har regnet feil.

Forskjellen er at inntekt er et definert begrep i en kredittvurdering. Det er ikke det du får utbetalt, ikke det du tjente på ditt beste år, og ikke summen av alt som har vært innom kontoen. Det er et tall banken skal kunne dokumentere i ettertid, og derfor er banken strengere med det enn du er.

Forskriften sier hva inntekt er

Det er utlånsforskriften som setter definisjonen, og den gjør det i samme paragraf som fastsetter taket på gjelden din.

Personinntekt er arbeidsinntekt i vid forstand: lønn, pensjon, trygdeytelser og beregnet personinntekt fra næring. Renteinntekter og aksjeutbytte er ikke personinntekt. Forskriften åpner riktignok for det alternative grunnlaget alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag, og da kommer også kapitalinntekter inn. Hvilket av grunnlagene banken bruker, bestemmer den selv.

Det er banken som skal kunne dokumentere valget

Kravet går ikke bare på deg. Utlånsforskriften § 4 pålegger finansforetaket å dokumentere at innvilgelsen bygger på en forsvarlig kredittvurdering, med utfyllende informasjon om inntekt, samlet gjeld og boligverdi der bolig stilles som sikkerhet.

Det er grunnen til at en rådgiver som gjerne vil hjelpe, likevel ber om enda et vedlegg. Hun skal ikke bare tro på tallet — hun skal kunne vise hvor det kom fra, lenge etter at lånet er utbetalt.

Brutto, ikke det som står på kontoen

Alle tallene i en kredittvurdering er bruttotall. Tjener du 620 000 og får rundt 39 000 utbetalt i måneden, er det 620 000 som er inntekten din i regnestykket — også når banken senere trekker fra livsopphold og boutgifter som betales av det du faktisk har igjen etter skatt. Det virker inkonsekvent, men det er slik både gjeldsgraden og bankens interne modeller er bygget.

Hva den fastsatte inntekten faktisk brukes til, står i artikkelen om gjeldsgraden på fem ganger inntekt.

Slik veier de vanligste inntektstypene

Forskriften sier hva som kan regnes med. Hvor tungt hver enkelt post veier, er opp til den enkelte banken, og her varierer praksis. Mønsteret nedenfor går likevel igjen.

Hvor trygg inntekten er, er en egen vurdering som kommer på toppen av dette. Den handler om ansettelsesforholdet ditt og ikke om hva slags inntekt du har.

Marit tjener 757 000 og 702 000 på samme tid

Marit er sykepleier og bor alene med datteren på ni. Hun har fast stilling i 100 prosent, jobber turnus og tar en del ekstravakter. Slik ser inntekten hennes ut:

De 55 000 kronene i overtid er ikke borte fra livet hennes. De er borte fra regnestykket. Og siden gjeldstaket er fem ganger inntekten, koster de henne 275 000 kroner i låneramme: 3 785 000 mot 3 510 000 kroner.

Hadde datteren vært 17 og bidraget i ferd med å løpe ut, ville banken normalt sett bort fra de 42 000 kronene også. Da hadde inntektsgrunnlaget vært 660 000, og gjeldstaket 3,3 millioner. Du kan regne på din egen situasjon i låneevne-kalkulatoren.

Skattefri inntekt teller, men bare når den er stabil

Forskriften stiller to vilkår, og de må begge være oppfylt: inntekten skal være

stønader og skattefrie utlandstillegg kan altså regnes med, men bare når du kan legge frem et vedtak eller en avtale, og bare når ytelsen har en horisont.

Det er tidshorisonten folk overser. Et bidrag som løper i ni år til, er noe helt annet enn et bidrag som løper i femten måneder — selv om beløpet per måned er identisk. Har du et lån som skal betjenes i tretti år, ser banken på hva som finnes av inntekt om fem og ti år, ikke bare i år.

Næringsinntekt måles i år, ikke i måneder

Er du selvstendig næringsdrivende, er det beregnet personinntekt fra næringsvirksomheten som er utgangspunktet, og banken vil normalt se på flere årganger og legge betydelig vekt på det svakeste året. Et rekordår løfter gjennomsnittet, men det opphever ikke inntrykket av at inntekten svinger.

Nystartet virksomhet er den vanskeligste situasjonen som finnes i norsk kredittvurdering, rett og slett fordi det ikke finnes nok historikk til å si noe om nivået. Det er utdypet i artikkelen om lån som selvstendig næringsdrivende.

Dokumentene du bør ha klare før du søker

Banken plikter å bygge vurderingen på tilstrekkelige og relevante opplysninger, og skal om nødvendig hente dem inn fra deg selv. Jo mer du har klart, jo mindre blir skjønnet.

• De tre siste lønnsslippene, og lønnsslippen for desember i fjor.
• Arbeidsavtalen, som viser stillingsprosent, fast lønn og faste tillegg.
• Skattemeldingen og skatteoppgjøret for de to til tre siste årene.
• Vedtaksbrev fra NAV på ytelser som skal telle med.
• Bidragsavtale eller bidragsvedtak, dersom du mottar bidrag.
• Skriftlig leiekontrakt for utleie, ikke bare et anslag over inntekten.
• For næringsdrivende: næringsoppgave og resultat hittil i år.

De offentlige tallene henter banken selv, og de veier tyngre enn det du oppgir. Hvorfor det er slik, står i artikkelen om formue og skattemeldingen.

Når inntekten har steget siden skattemeldingen

Skattetallene ligger et år på etterskudd. Har du byttet jobb i mars og gått opp 90 000 kroner, forteller ikke fjorårets tall om det.

Løsningen er dokumentasjon, ikke forklaring. En signert arbeidsavtale med ny lønn, sammen med lønnsslippene fra den nye stillingen, er et faktum banken kan legge til grunn. En avtalt lønnsøkning som trer i kraft til høsten, kan også dokumenteres. Forventninger om at det nok ordner seg, kan ikke.

Det motsatte gjelder like sikkert: har inntekten falt siden i fjor, hjelper det ikke at skattemeldingen viser et bedre år. Banken skal vurdere evnen til å betjene lånet fremover, ikke bakover.