En leilighet med prisantydning 2 400 000 kroner ser ut som et rimeligere kjøp enn en til 3 300 000. Har den første 1 200 000 kroner i fellesgjeld og den andre 300 000, koster de nøyaktig det samme — og banken krever like mye egenkapital i begge tilfellene.
Dette er den enkeltfeilen som velter flest borettslagshandler, og den oppdages som regel etter at budet er gitt. Regelen som avgjør det, står i forskriften og er ikke til å misforstå.
Alle lån med pant i boligen skal med
Utlånsforskriften § 7 første og tredje ledd
«Nedbetalingslån med pant i bolig skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen, som ikke kan være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. […] Alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier.»
første og tredje ledd.
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 7
Fellesgjelden er borettslagets lån, ikke ditt. Du står ikke som låntaker, du kan ikke refinansiere den, og du får ingen faktura fra bankens side. Likevel er den sikret med pant i eiendommen du kjøper deg inn i, og det er derfor forskriften uttrykkelig krever at den regnes med.
Verdigrunnlaget banken bruker er totalprisen: innskuddet, altså prisantydningen, pluss andelen av fellesgjelden som følger boligen.
Mina regner feil, og så regner hun riktig
Mina er 34 år og tjener 690 000 kroner. Leiligheten hun vil kjøpe har prisantydning 2 400 000 kroner og 1 200 000 kroner i fellesgjeld.
| Post | Beløp |
|---|---|
| Innskudd (prisantydning) | 2 400 000 kr |
| Andel fellesgjeld | 1 200 000 kr |
| Totalpris | 3 600 000 kr |
| Maksimalt lån med pant, 90 prosent av totalpris | 3 240 000 kr |
| Fellesgjelden som allerede ligger der | −1 200 000 kr |
| Maksimalt banklån | 2 040 000 kr |
| Egenkapital hun faktisk må ha (2 400 000 − 2 040 000) | 360 000 kr |
Mina hadde regnet ti prosent av 2 400 000 kroner og kommet til 240 000. Fasiten er ti prosent av totalprisen, altså 360 000. Differansen på 120 000 kroner må komme fra egne midler eller fra tilleggssikkerhet, og omkostningene ved kjøpet kommer på toppen av det igjen.
Legg merke til at egenkapitalkravet er det samme uansett hvordan totalprisen er fordelt. En leilighet med 3 300 000 i innskudd og 300 000 i fellesgjeld gir også 360 000 kroner i egenkapitalkrav. Fellesgjelden gjør ikke boligen billigere. Den flytter bare hvem som har tatt opp lånet.
Ti prosent av totalprisen, ikke av prisantydningen. Egenkapitalkravet på ti prosent ble senket fra femten ved en forskriftsendring i kraft ved utgangen av 2024, men grunnlaget det regnes av, er uendret: innskudd pluss fellesgjeld.
Fellesgjelden teller også mot gjeldsgraden
Det er ikke bare belåningsgraden som treffes. Fellesgjelden er samlet gjeld i beregningen av gjeldsgraden på fem ganger inntekt.
For Mina blir samlet gjeld 2 040 000 kroner i banklån pluss 1 200 000 i fellesgjeld, altså 3 240 000. Med et tak på fem ganger inntekt kreves det en årsinntekt på minst 648 000 kroner bare for å bære den gjelden. Hennes 690 000 holder, men marginen er mindre enn hun ville trodd av et banklån på 2 040 000.
Felleskostnadene er den delen du merker hver måned
Fellesgjelden gjør seg gjeldende i betjeningsevnen gjennom felleskostnadene. Den delen av felleskostnaden som dekker renter og avdrag på fellesgjelden, er i realiteten lånebetjening — den bare går via borettslaget.
Borettslaget til Mina har for tiden avdragsfrihet på fellesgjelden. Med 5,1 prosent rente utgjør rentedelen rundt 5 100 kroner i måneden for hennes andel, og drift og vedlikehold rundt 2 100. Felleskostnaden er altså om lag 7 200 kroner.
| Post | Med stressrente på banklånet |
|---|---|
| Banklån 2 040 000 kr, 30 år | 15 469 kr/mnd |
| Felleskostnader | 7 200 kr/mnd |
| Livsopphold, enslig | 11 388 kr/mnd |
| Øvrige boutgifter | 500 kr/mnd |
| Igjen av 42 262 kroner netto | 7 705 kr/mnd |
Søknaden går gjennom. Belåningsgraden er innenfor når egenkapitalen er på plass, gjeldsgraden holder, og betjeningsevnen har margin med stressrenten på banklånet.
Så utløper avdragsfriheten i borettslaget om to år. Fellesgjelden skal nedbetales, og hennes andel av felleskostnaden stiger til rundt 8 615 kroner. Overskuddet faller til rundt 6 290.
Stiger i tillegg renten på borettslagets lån med to prosentpoeng, blir felleskostnaden rundt 10 165 kroner, og hun sitter igjen med rundt 4 740.
Fellesgjelden er gjeld du ikke styrer. Renten forhandles av styret, ikke av deg. Avdragsfriheten har en sluttdato som er bestemt før du flyttet inn. Og felleskostnaden kan stige uten at du har gjort noe som helst med din egen økonomi.
Vær samtidig nøye med å ikke telle dobbelt. Dekker felleskostnaden oppvarming, er den utgiften allerede en del av livsoppholdssatsen — strøm, oppvarming og innboforsikring er ikke boutgift, mens bygningsforsikring og kommunale avgifter er det. Skillet er behandlet i livsopphold og SIFO.
IN-ordningen: å betale ned sin egen andel
Mange borettslag har en IN-ordning, individuell nedbetaling av fellesgjeld. Den lar den enkelte andelseieren betale ned sin del av fellesgjelden, mot en tilsvarende lavere felleskostnad.
For Mina ville en innbetaling på 400 000 kroner senket andelen av fellesgjelden fra 1 200 000 til 800 000, og felleskostnaden med rundt 2 170 kroner i måneden når avdragene løper.
Her ligger det en felle som er verdt å regne på før man tar den:
- Betaler du med egne midler, faller samlet gjeld med pant fra 3 240 000 til 2 840 000 kroner. Både belåningsgraden og gjeldsgraden blir lavere. Dette er en reell forbedring.
- Betaler du med økt banklån, går gjelden fra fellesgjeld til banklån krone for krone. Samlet gjeld med pant i boligen er nøyaktig den samme, og belåningsgraden rører seg ikke. Du har byttet kreditor, ikke redusert gjeld.
Den andre varianten kan likevel være fornuftig hvis renten på banklånet er lavere enn borettslagets, eller hvis du vil ha kontroll over egen nedbetalingstakt. Men den løser ingenting i en kredittvurdering, og den skal ikke selges inn som om den gjorde det.
En IN-innbetaling er dessuten som hovedregel endelig. Pengene kan ikke tas ut igjen slik de kan fra en rammekreditt, og de er dermed egenkapital du har bundet i boligen.
Fellesgjelden er delt, og det går begge veier
Felleskostnadene dekker borettslagets samlede forpliktelser. Betaler ikke alle andelseierne sin del, må resten av laget likevel betjene fellesgjelden, og underdekningen ender som høyere felleskostnad for dem som betaler. Mange borettslag har derfor en sikringsordning som dekker slikt bortfall mot en premie, og premien ligger inne i felleskostnaden.
For deg som kjøper betyr det at borettslagets økonomi er en del av din egen. Et lag med stor fellesgjeld, lite oppsparte midler og et etterslep på vedlikeholdet har en risiko som til slutt havner i din månedsutgift. Banken ser på dette når den vurderer boligen som sikkerhet, og du bør se på det når du vurderer om regnestykket ditt tåler en dårlig overraskelse.
Nøkkeltallene å be om er lagets samlede gjeld, om laget har sikringsordning, og om det finnes vedtatte prosjekter som ennå ikke er lånefinansiert.
Boligsameier: samme regel, sjeldnere problem
Forskriften nevner boligsameier i samme åndedrag som borettslag, og regelen er identisk: fellesgjeld med pant i eiendommen skal med i belåningsgraden.
Forskjellen er praktisk. Sameier har som regel liten eller ingen fellesgjeld, fordi finansieringen normalt ligger hos den enkelte seksjonseieren. Men sameier som har gjennomført et større rehabiliteringsprosjekt, kan ha betydelig fellesgjeld — og da gjelder nøyaktig det samme regnestykket som for et borettslag.
Slik leser du prospektet før du byr
Fem tall avgjør om finansieringen holder, og alle fem skal stå i prospektet eller i borettslagets nøkkelinformasjon:
- Andel fellesgjeld. Ikke lagets totale gjeld, men den delen som følger akkurat denne boligen.
- Totalpris. Innskudd pluss andel fellesgjeld. Dette er tallet banken regner av.
- Rentebetingelser på fellesgjelden. Fast eller flytende, og når en eventuell fastrenteperiode utløper.
- Avdragsfrihet. Om laget har det, og nøyaktig når den opphører. Felleskostnaden hopper den måneden.
- Planlagte prosjekter. Vedtatt rehabilitering som ennå ikke er finansiert, blir fellesgjeld senere.
Be banken beregne betjeningsevnen med felleskostnaden slik den blir etter at avdragsfriheten er over, ikke slik den er i dag. Går regnestykket opp da, går det opp hele veien. Egenkapitalen du trenger, kan du regne ut i egenkapital-kalkulatoren.
Borettslaget gjør i tillegg sin egen godkjenning av deg som kjøper, og den er noe helt annet enn bankens kredittvurdering. Hva laget kan legge vekt på, og hva forkjøpsretten betyr for tidslinjen i finansieringen, står i borettslag og forkjøpsrett. Rekkefølgen finansieringsbevis, bud og endelig innvilgelse er beskrevet i kredittvurderingen i et boligkjøp, og de fire forskriftskravene samlet i kredittvurdering ved boliglån.
bankens egen beregning. Stressrenten på banklånet er det høyeste av tilbudt rente pluss tre prosentpoeng og sju prosent, nettoinntekten er anslått til 73,5 prosent av brutto, og livsoppholdet følger forskriftens satser fra 1. juli 2026. Bankene behandler renten på fellesgjelden ulikt i sine egne beregninger.*
Oppsummert
- Alle lån med pant i boligen skal med i belåningsgraden, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier.
- Egenkapitalkravet på ti prosent regnes av totalprisen — innskudd pluss andel fellesgjeld — ikke av prisantydningen.
- Lav prisantydning og høy fellesgjeld gir nøyaktig samme egenkapitalkrav som høy prisantydning og lav fellesgjeld.
- Fellesgjelden teller også som samlet gjeld i gjeldsgraden på fem ganger inntekt.
- Felleskostnadene treffer betjeningsevnen, og de stiger når avdragsfriheten utløper eller renten på lagets lån går opp.
- IN-nedbetaling med egne midler reduserer belåningsgraden. IN-nedbetaling finansiert med økt banklån gjør det ikke.