Startlån fra kommunen når banken sier nei

Beskjeden fra banken er som regel den samme: kom tilbake når du har spart mer, eller når gjelden er lavere. For en del husstander er det et råd som aldri lar seg følge. Inntekten er lav, men stabil. Husleien spiser det meste, og den koster omtrent det samme hver måned som avdragene på en leilighet ville gjort.

Det er denne gruppen kommunen har et eget låneprodukt for. Startlånet hører hjemme i boligpolitikken og ikke i bankregelverket, og det er en av de få reelle åpningene som finnes når utlånsforskriften stenger døren.

Det skal sies med én gang: dette er en behovsprøvd ordning, ikke en omvei rundt forskriften for den som bare ønsker å låne mer enn banken vil gi. De aller fleste som får et avslag, kommer ikke inn under den.

Kommunen er ikke et finansforetak

Hele grunnen til at startlån regnes på en annen måte, ligger i én setning om hvem utlånsforskriften gjelder for.

En kommune er ikke et finansforetak. Dermed gjelder ingen av de tallfestede kravene du møtte i banken: taket på fem ganger årsinntekt binder ikke kommunen, egenkapitalkravet på ti prosent gjør det ikke, og stresstesten mot renten pluss tre prosentpoeng med gulv på sju prosent gjør det ikke. Kravene er gjennomgått i utlånsforskriften forklart, og de stanser på dørstokken til rådhuset.

Det betyr ikke at kommunen deler ut penger uten vurdering. Den har sitt eget regelsett, i forskrift om lån fra Husbanken. Vurderingen der er strengere på noen punkter og løsere på andre, og den stiller helt andre spørsmål enn en bankrådgiver gjør.

Ordningen er laget for varige problemer, ikke vanskelige år

Formålsbestemmelsen er kort, og hvert ledd i den brukes i saksbehandlingen.

Ordet langvarige er det som avgjør flest saker. En permittering som tar slutt, et år med lav inntekt i et studieløp, en betalingsanmerkning som forsvinner når kravet er gjort opp — det er midlertidige hindre, og kommunen kan gjerne vise deg tilbake til banken med beskjed om å prøve igjen senere. Startlånet er ment for den situasjonen der problemet ikke ser ut til å gå over av seg selv: uføretrygd, varig lav inntekt, en husstand som aldri vil klare kravene bankene stiller.

også dem som allerede eier, men står i fare for å miste boligen.

Bankens nei er et vilkår, ikke et problem

Mange utsetter å ta kontakt med kommunen fordi de oppfatter avslaget som skamfullt. I denne sammenhengen er det motsatt: avslaget er noe av det første kommunen ber om.

To ting er verdt å merke i denne teksten. Det ene er formuleringen eller tilstrekkelig lånebeløp: et delvis ja teller også. Fikk du et finansieringsbevis som er for lavt til boligen du trenger, er du innenfor ordlyden på samme måte som den som fikk blankt nei.

Det andre er siste setning. Kommunen skal ikke stressteste deg, men den skal vurdere om du kan betjene lånet over tid, og om det står nok igjen til livsopphold når lånet er betjent. Det er den samme øvelsen som i betjeningsevne: pengene som er igjen når alt er betalt, bare uten forskriftens påslag på renten. Hvilke satser kommunen legger til grunn for livsopphold, varierer fra kommune til kommune; hvordan slike satser virker i praksis, står i livsopphold: satsene banken regner med.

En søker med tynn betalingsevne får altså nei her også. Forskjellen er at det ikke er gjeldsgraden eller egenkapitalen som avgjør det.

Hva lånet kan brukes til

Bruksområdene er listet opp, og listen er videre enn de fleste tror.

Punkt d er den minst kjente delen av ordningen. Refinansiering gjennom kommunen er ikke en generell opprydding i forbruksgjeld — vilkåret er at den bidrar til at husstanden kan bli boende. Står du med en bolig du klarer å bo i, men med lån rundt den som gjør at regnestykket ryker, er det denne bestemmelsen som er inngangen.

Siste setning løser et problem mange støter på i banken. Kommunen kan fullfinansiere, og da forsvinner egenkapitalspørsmålet helt — en annen verden enn kravene i egenkapital og sikkerhet. Alternativet er topplån: banken tar grunnfinansieringen så langt den rekker, og kommunen legger resten på toppen. Mange saker løses slik, fordi banken gjerne sier ja til et lavere beløp enn det du faktisk trenger.

Kravet om at boligen skal være nøktern er reelt. Det er kommunen som vurderer hva som er nøkternt der du bor, og den vurderingen kan sette en strek over boligen du hadde sett deg ut.

Behovsprøvingen består av to spørsmål

Her ligger den delen av regelverket som flest blir overrasket over.

Bokstav b er ikke en formalitet. Kommunen ser på om du har lagt til side det du hadde mulighet til å legge til side, målt mot din egen inntekt og dine egne nødvendige utgifter. Ingen forventer at en husstand med knapp margin har spart mye. Men har du hatt rom til å spare og likevel ikke gjort det, svekker det saken — og sparing betyr her også at du ikke har tatt opp ny forbruksgjeld i mellomtiden.

Fire situasjoner der vilkårene kan fravikes

Andre ledd i § 5-4 åpner for at kommunen kan gi startlån selv om vilkårene i første ledd ikke er oppfylt. Fire situasjoner er nevnt:

• husstander med barn, eller med særlige sosiale eller helsemessige utfordringer
• problemer med å dekke boutgiftene, der refinansiering kan gjøre at husstanden kan bli boende
• en boligsituasjon som hindrer et arbeidsforhold eller det lokale næringslivet
• bedre utnyttelse av boliger kommunen disponerer

Dette er en åpning, ikke en rettighet. Kommunen kan gi lån i disse tilfellene, og det er fortsatt kommunen som prioriterer innenfor de midlene den har fått fra Husbanken.

Hvem faller utenfor

To husstander med samme avslag i banken kan stå helt ulikt an.

Er du nærmere det andre eksempelet enn det første, ligger veien videre i selve banksporet. Start med å finne ut hva som faktisk stoppet søknaden i hvorfor fikk jeg avslag?, og vurder om et annet hus ville regnet annerledes i bør du prøve en annen bank?.

Slik går du fram

Søknaden leveres til kommunen du bor i, eller skal bo i. Det er kommunen som behandler og innvilger; Husbanken låner ut til kommunen, ikke til deg.

Behandlingstid, rente- og avdragsvilkår og hvor mye den enkelte kommunen har å dele ut, står ikke i forskriften og varierer betydelig fra sted til sted. Spør kommunen direkte i stedet for å regne med tall du har sett et annet sted.

Ta vare på avslaget eller finansieringsbeviset fra banken. Det er dokumentasjon på vilkåret i § 5-2, og uten det er søknaden ufullstendig. Regn også med å måtte legge fram inntektsdokumentasjon, skattemeldinger og kontoutdrag som viser sparemønsteret.

Får du avslag fra kommunen, er det et enkeltvedtak, og forvaltningslovens klageregler gjelder, jf. forskriften § 7-9. Be om begrunnelsen skriftlig — i motsetning til bankene har kommunen begrunnelsesplikt som forvaltningsorgan.

Er økonomien sammensatt, eller er det flere krav som må ryddes før en boligfinansiering i det hele tatt er aktuell, er kommunal gjeldsrådgiver ofte riktigere førstekontakt enn startlånssøknaden. Ofte sitter begge funksjonene i samme kommune, og noen ganger hos samme person.