Leiemarkedet er den ene arenaen der en betalingsanmerkning sjelden avgjør alene. Det er ikke fordi utleiere er mildere enn banker. Det er fordi utleieren tar en avgjørelse om et menneske, ikke om et regnestykke, og fordi det finnes måter å gjøre risikoen hans mindre på som ikke finnes i en lånesøknad.
Det betyr ikke at anmerkningen er uproblematisk. Den kommer til å bli lest, og i et marked med ti søkere til hver leilighet er den nok til å ta deg av listen uten at noen forteller deg hvorfor. Men den lar seg møte, og de som møter den aktivt, får bolig.
Hva utleieren allerede vet når han ringer deg
Husleie forskutteres i praksis av utleieren: du bor først og betaler for perioden, måned etter måned. Det gir saklig behov etter kredittopplysningsloven § 14 når en leieavtale er under inngåelse, og de fleste profesjonelle utleiere og boligselskaper sjekker rutinemessig. Hva som ligger i oppslaget og hva utleier faktisk får se, er beskrevet i kredittvurdering når du leier bolig.
Denne artikkelen begynner der: opplysningen er ute, og spørsmålet er hva du gjør med den.
Utleierens frykt er ikke anmerkningen. Den er en leietaker som slutter å betale, og en utkastelsesprosess som tar måneder og koster penger mens leiligheten står. Alt du gjør som reduserer den risikoen, veier tyngre enn alt du sier om anmerkningen.
Vær åpen om den selv, før oppslaget
Det virker mot sin hensikt å håpe at ingen sjekker. Blir anmerkningen oppdaget etter at du har fortiet den, har utleieren to grunner til å si nei i stedet for én, og den andre er den alvorlige: han vet ikke lenger om han kan stole på det du sier.
Si det selv, tidlig, kort og uten forsvarstale. En setning holder:
> «Jeg har en betalingsanmerkning fra en gammel sak. Den er gjort opp i mai, og > jeg kan dokumentere det. Jeg har fast jobb og kan legge frem de tre siste > lønnsslippene og en referanse fra utleieren jeg har nå.»
Legg merke til hva setningen gjør. Den fjerner overraskelsen, den gir et tidspunkt, og den flytter samtalen fra fortiden til betalingsevnen din i dag. Ingen utleier forventer en livshistorie, og de færreste vil ha en.
Skriv setningen ned før du begynner å se på leiligheter, og bruk den samme formuleringen hver gang. Å ha den klar er forskjellen mellom å svare rolig på et spørsmål og å improvisere seg gjennom det.
De fire grepene som faktisk virker
Dokumenter betalingsevnen i stedet for å forklare fortiden
De tre siste lønnsslippene, arbeidsavtalen og en kort oversikt over hva du betaler i måneden er mer overbevisende enn noen forklaring. Er kravet gjort opp, tar du med kvitteringen. Er det under nedbetaling, tar du med avtalen. Se dokumentasjonen som gjør inntrykk.
Skaff en referanse fra en tidligere utleier
Dette er det enkeltgrepet som betyr mest, og det som færrest bruker. En utleier som har hatt deg som leietaker og bekrefter at husleien kom i tide, svarer direkte på det den nye utleieren lurer på. En e-postadresse og et telefonnummer holder — de fleste ringer.
Har du aldri leid før, kan en arbeidsgiver bekrefte ansettelsesforhold og lønn. Det er ikke det samme, men det er noe.
Tilby sikkerhet ut over det vanlige
Depositum er standard i norske leieforhold, og husleieloven setter rammene for hvor mye som kan kreves i depositum og forskuddsleie, hvordan pengene skal stå, og at reglene ikke kan fravikes til leietakerens ugunst. Innenfor de rammene kan du selv foreslå den løsningen som gir utleieren mest trygghet — for eksempel at depositumet settes til det maksimale loven tillater, i stedet for det utleieren opprinnelig ba om.
Sammenhengen mellom depositum, garanti og kredittvurdering er behandlet i depositum, garanti eller kredittvurdering.
Still med garantist
En garantist som går god for husleien, tar bort risikoen utleieren egentlig vurderer. Det kan være en forelder, og det kan være kommunen: mange kommuner stiller depositumsgaranti for personer som ikke klarer å skaffe depositum selv, og en slik garanti er ofte lettere å få enn folk tror. NAV-kontoret i kommunen er inngangen. Se NAV og økonomisk rådgivning.
En privat garantist hefter for husleien hvis du ikke betaler. Be aldri om det fra noen som ikke tåler å bli sittende med regningen, og vær nøye med at garantien er skriftlig og avgrenset — i beløp og i tid.
Grensene for hva utleieren kan kreve av deg
Det er en reell fare for at en presset søker aksepterer vilkår som ikke er lovlige, nettopp fordi han er redd for å miste boligen.
Utleieren kan hente inn kredittopplysninger når en leieavtale er under inngåelse. Han kan ikke kreve å få se kontoutskriftene dine, han kan ikke kreve opplysninger om helse eller familieforhold, og han kan ikke gjøre oppslaget på alle som var på visning «for sikkerhets skyld». Hvor grensen går, er behandlet i har utleier lov til å kredittvurdere deg.
Han kan heller ikke kreve depositum og forskuddsleie i en kombinasjon som går ut over husleielovens rammer, uansett hvor villig du er.
Særlige kategorier av personopplysninger — blant annet helse — kan ikke brukes i kredittopplysningsvirksomhet i det hele tatt, jf. kredittopplysningsloven §§ 7 og 8. Har anmerkningen sin bakgrunn i sykdom, står det ingenting om det i opplysningen utleieren får, og du har ingen plikt til å fylle inn den delen.
Ulike utleiere, ulik terskel
| Utleier | Sjekker typisk | Hva som veier tyngst |
|---|---|---|
| Boligselskap og profesjonell utleier | Alltid, systematisk | Anmerkningsfrihet som regel |
| Privat utleier med én leilighet | Ofte ikke, eller overfladisk | Inntrykket i visningen, referanse |
| Fremleie og kollektiv | Sjelden | Referanse og personlig kjennskap |
| Kommunal bolig | Etter egne regler | Behov, ikke betalingshistorikk |
Fordelingen er verdt å bruke aktivt. Er terskelen absolutt hos de største aktørene, er de private utleierne og fremleiemarkedet der du har mest å hente — ikke fordi de er godtroende, men fordi de vurderer deg og ikke et oppslagsresultat.
Kommunal bolig følger et helt annet spor. Der er vurderingen behovsprøvd, og en betalingsanmerkning er ikke et hinder for å søke.
Boligen du allerede leier, er ikke i fare
En anmerkning som dukker opp midt i et løpende leieforhold, gir ikke utleieren noen rett til å avslutte avtalen. Kontrakten er inngått, vurderingen er gjort, og det er husleien som avgjør resten. Det som kan bli krevende, er å forlenge en tidsbestemt avtale eller å få den overført til et nytt sted.
Skal du flytte innen samme utleier, gjelder de samme grepene som over.
Rekkefølgen når du har tid
Har du et halvår før du må flytte, er det verdt å bruke det på selve kravet i stedet for på søknadene. En fordring som er gjort opp, skal ikke lenger brukes, jf. kredittopplysningsloven § 24, og slettingen skjer ikke etter fire år, men straks. Se slik blir du kvitt betalingsanmerkningen.
Har du ikke tid, er rekkefølgen denne: dokumentasjon først, referanse deretter, sikkerhet til slutt, og åpenhet hele veien. Trenger du hjelp til å få oversikt over kravene før du begynner, er kommunal gjeldsrådgivning gratis og lovpålagt. Se kommunal gjeldsrådgiver.
Bor du trangt fordi økonomien er stram, kan det være verdt å regne på hva boligen faktisk bør koste deg. Det finnes en gjennomgang av bo- og bilkostnader hos økonomihjelpen.com.
Må jeg opplyse om anmerkningen hvis utleieren ikke spør?
Du har ingen plikt til å opplyse om den. Men blir det gjort et oppslag, kommer den frem uansett, og det er nesten alltid bedre at den kommer fra deg.
Kan utleieren nekte meg leiligheten på grunn av anmerkningen alene?
Ja. En utleier står fritt til å velge blant søkerne, og en anmerkning er en lovlig grunn til å velge en annen.
Får jeg vite at jeg er sjekket?
Ja. Ved utlevering av kredittopplysninger om fysiske personer skal det sendes gjenpart til deg, samtidig og vederlagsfritt, jf. kredittopplysningsloven § 18.
Hjelper det å tilby å betale hele leieperioden på forskudd?
Husleieloven begrenser hvor mye som kan kreves i forskuddsleie og depositum samlet, og grensen gjelder selv om du selv foreslår mer. Innenfor rammen er tilbudet likevel et sterkt signal.
Teller det mot meg at jeg har søkt på mange leiligheter?
Nei. Antall oppslag er ikke en negativ faktor i norske kredittopplysninger. Utleieren ser ikke hvor mange andre som har sjekket deg.
Oppsummert
- Utleier har saklig behov etter § 14 når en leieavtale er under inngåelse, og ser anmerkningen.
- Si fra om den selv, kort og tidlig. Overraskelsen skader mer enn opplysningen.
- Dokumentert betalingsevne og en referanse fra tidligere utleier er de to grepene som virker best.
- Depositum, forskuddsleie og garantist reduserer utleierens risiko, innenfor husleielovens rammer.
- Kommunal depositumsgaranti finnes, og NAV-kontoret er inngangen.
- Et løpende leieforhold berøres ikke av at det dukker opp en anmerkning.