Depositum, garanti eller kredittvurdering?

Leien er 15 000 kroner i måneden. Utleieren ber om tre måneders depositum, og i samme e-post står det at det gjennomføres en kredittsjekk før signering. Til sammen skal du altså legge 45 000 kroner på bordet og bli målt på økonomien din.

Er det lov å kreve begge deler? Ja. Men de to sikrer ham mot to ulike ting, og den ene kan i praksis kjøpe deg fri fra den andre.

Tre sikringsmåter, tre helt ulike prislapper

Legg merke til den midterste raden. En depositumsgaranti føles billigere fordi utlegget er lite, men premien er en kostnad du aldri ser igjen. Depositumet er dine egne penger som står stille en stund.

Depositumet er dine penger hele veien

Husleieloven regulerer depositum ganske stramt. Beløpet skal settes inn på en

skal opprettes særskilt for dette formålet. Verken du eller utleieren kan disponere pengene alene mens leieforholdet løper. Rentene tilfaller deg.

Taket er seks måneders leie. På en leilighet til 15 000 kroner betyr det at utleieren ikke kan kreve mer enn 90 000 kroner i depositum, uansett hvor godt han begrunner det. I praksis ligger de fleste avtaler på to eller tre måneder.

Når leieforholdet avsluttes, kommer den vanligste konflikten: utleieren mener at noe skal trekkes fra, du mener noe annet. Depositumskontoen har egne regler for hvordan uenigheten løses, og pengene blir stående til det er avklart. Er kravet mot deg reelt omtvistet, er det viktig å bestride det skriftlig og i tide — fremgangsmåten er den samme som når du bestrider et krav i en inkassosak, og den avgjør om saken kan ende som en betalingsanmerkning eller ikke.

Garantien koster en premie du ikke får igjen

Kommer du ikke opp med 45 000 kroner, finnes det selskaper som stiller garantien for deg mot betaling. Utleieren får samme sikkerhet, du slipper å binde kapital, og du betaler en årlig premie.

Regn på det før du velger. Anta at garantibeløpet er 45 000 kroner og at premien er ti prosent i året — prisen er ikke regulert og varierer, så dette er et eksempel, ikke en markedspris:

Garantien er altså ikke en billigere sikkerhet. Den er en dyrere sikkerhet med lavere terskel, og det kan være verdt prisen når alternativet er å ikke få boligen. Men den fjerner ikke ansvaret ditt: går det galt, dekker selskapet utleieren og krever pengene av deg etterpå.

Kredittvurderingen koster ingenting, og sikrer minst

Den tredje sikringsmåten koster deg ikke en krone. Utleieren henter kredittopplysninger om deg fordi han har saklig behov når leieavtalen er under inngåelse, og du får gjenpartsbrev i posten. Hva han faktisk ser, står i artikkelen om kredittvurdering når du leier bolig.

Men vurderingen er ikke en sikkerhet. Den er et anslag på risiko. Den gir utleieren en grunn til å tro at leien blir betalt, og ingenting å dekke tapet med hvis den ikke blir det. Derfor kombineres den nesten alltid med et depositum, og derfor faller den bort som eneste virkemiddel når det er penger som står på spill.

Grensen for når utleieren i det hele tatt har lov til å gjøre oppslaget, er tema i artikkelen om utleiers adgang til å kredittvurdere deg.

Hva som kan kreves i tillegg til hva

Her er hovedregelen enkel, og den overses ofte: taket gjelder den samlede sikkerheten. Utleier kan ikke kreve seks måneders depositum og en garanti på toppen, eller stable forskuddsleie oppå et fullt depositum, og på den måten skaffe seg mer sikkerhet enn loven åpner for. Husleieloven setter også en ramme for hvor mye leie som kan kreves forskuddsvis.

Kredittvurderingen står i en annen kategori. Den er ikke sikkerhet, og den teller derfor ikke med i taket. Den kan kreves ved siden av alt det andre.

Når det ene kan erstatte det andre

Dette er poenget som er verdt å ta med seg inn i forhandlingen: de tre virkemidlene er kommuniserende kar.

mer sikkerhet i stedet — et depositum i øvre sjikt, forskuddsleie for en periode, eller en garantist. Du fjerner risikoen utleieren egentlig er bekymret for, i stedet for å argumentere mot tallene hans. Det er nøyaktig samme grep som brukes ved forskuddsbetaling og sikkerhetsstillelse når en avtale ellers ville blitt avslått.

Marius er 24, i første faste jobb og har en anmerkning fra et forbrukslån som gikk galt i studietiden. Kravet er gjort opp, men scoren har ikke tatt seg inn igjen. Han får nei på fire leiligheter uten forklaring. På den femte legger han frem arbeidsavtalen, tilbyr fire måneders depositum i stedet for to, og forklarer anmerkningen selv før utleieren rekker å spørre. Han får kontrakten. Det som avgjorde, var ikke at tallene hans var bedre, men at utleierens tap ble dekket uansett hva tallene sa.

En tredje variant er at noen andre stiller opp for deg. Foreldre som garanterer for husleien, er ikke det samme som en kausjon for et lån, men mekanismen ligner: utleieren får en ekstra person å holde seg til. Den som garanterer, bør vite nøyaktig hva han skriver under på, og hvor lenge ansvaret varer.

fullt mulig å be om to måneders depositum i stedet for tre, og vise til at utleieren allerede har et solid grunnlag. Mange utleiere sier ja, særlig hvis du kan legge ved arbeidsavtale og referanse fra forrige utleier.