Rådet kommer nesten alltid fra noen som mener det godt. Prøv en annen bank, jeg fikk ja der. Og noen ganger er det utmerket. Andre ganger sender det deg på en runde der du får det samme svaret fire steder, med fire nye gjenpartsbrev og ingen ny informasjon.
Forskjellen ligger ikke i hvilken bank du velger. Den ligger i hva som stoppet søknaden.
Dette er likt overalt
Utlånsforskriften gjelder alle finansforetak som låner ut i Norge, og kravene i den er tall, ikke skjønn. Ingen kredittyter kan tilby deg noe annet regnestykke enn dette:
| Krav | Innhold |
|---|---|
| Gjeldsgrad | Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekt |
| Betjeningsevne | Testes mot renten din pluss tre prosentpoeng, aldri under sju prosent |
| Rammekreditter | Regnes som fullt utnyttet, uansett hva du faktisk bruker |
| Belåningsgrad | Nedbetalingslån maks 90 prosent av verdigrunnlaget, lån uten avdragsplikt maks 60 |
| Fellesgjeld | Skal regnes med i belåningsgraden |
| Forbrukslån | Skal nedbetales i løpet av fem år |
Er det ett av disse punktene som veltet saken din, kommer neste bank til å regne på nøyaktig det samme. Å søke videre uten å endre noe er da hovedsakelig en måte å bruke opp tid på. Kjenner du ikke igjen din egen årsak, går diagnosen i hvorfor fikk jeg avslag?.
Dette er ikke likt
Innenfor de samme kravene er det likevel betydelig rom, og der er husene forskjellige.
kunder: minstealder, minste årsinntekt, krav om at lønnen går inn på konto hos dem, bransjer de ikke finansierer, tak på antall løpende kreditter. Reglene er ikke offentlige, de er absolutte innenfor huset, og de har ingenting med forskriften å gjøre. Se policyreglene: kreditors egne harde nei.
fastsatt ut fra en forsiktig vurdering, men den setter ikke tallet. To banker kan lande ulikt på samme leilighet, og det flytter belåningsgraden.
lønnsøkning vurderes ulikt. Det samme gjelder hvor tungt et vikariat eller en prøvetid veier.
ikke hvilke satser som skal brukes. Hver kredittyter har sine egne, og de er sjelden like.
en fremmed bank ikke ser. Den fordelen følger deg ikke ut av huset.
Samme kjøper, to verdivurderinger
Nora skal kjøpe en selveierleilighet til 3,6 millioner kroner og har 400 000 kroner i egenkapital. Hun trenger 3,2 millioner i lån. Tallene hennes er identiske i begge bankene.
| Bank A | Bank B | |
|---|---|---|
| Forsvarlig verdigrunnlag | 3 500 000 kr | 3 600 000 kr |
| Lånebeløp | 3 200 000 kr | 3 200 000 kr |
| Belåningsgrad | 91,4 % | 88,9 % |
Bank A lander på 91,4 prosent og er over taket på 90. Saken må enten inn i fleksibilitetskvoten eller avslås.
Bank B lander på 88,9 prosent og er innenfor. Ingenting ved Nora er endret — bare anslaget på hva leiligheten er verdt.
Dette er den vanligste grunnen til at «prøv et annet sted» faktisk virker på boliglån. Hvordan verdigrunnlaget settes, står i egenkapital og sikkerhet.
Fleksibilitetskvoten: reell, men liten
Så er det unntaket alle har hørt om og de færreste forstår. Forskriften lar bankene innvilge en viss andel lån som ikke oppfyller kravene.
Utlånsforskriften § 12 første og andre ledd
«Finansforetaket kan innvilge lån som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene i § 5, § 6, § 7 og § 9, for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede lån med pant i bolig hvert kvartal. Første ledd gjelder ikke lån med pant i bolig i Oslo kommune. Finansforetaket kan hvert kvartal innvilge lån med pant i bolig i Oslo kommune som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene […] for inntil 8 prosent av verdien av innvilgede lån med pant i bolig i Oslo kommune eller inntil 15 millioner kroner.»
første og andre ledd.
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 12
| Type lån | Kvote per kvartal |
|---|---|
| Lån med pant i bolig, utenfor Oslo | 10 prosent av innvilget verdi |
| Lån med pant i bolig i Oslo kommune | 8 prosent, eller inntil 15 millioner kroner |
| Forbrukslån | 5 prosent |
| Lån med annet pant enn bolig | 10 prosent |
Fire ting er verdt å merke seg om denne kvoten.
Den er regnet i verdi, ikke i antall søknader. Ett stort lån kan legge beslag på plassen til flere små.
Den er per kvartal og per foretak. Den nullstilles fire ganger i året, og foretaket skal rapportere bruken til styret hvert kvartal.
Den er bankens, ikke din. Du kan ikke søke om plass i kvoten, og du har ingen rett til å bli vurdert opp mot den. Kredittyteren velger selv hvilke saker som skal bruke av den.
Og den oppfyller ikke avslagsplikten alene. Kvoten fritar fra forskriftskravene, ikke fra finansavtalelovens krav om at det skal være sannsynlig at du kan betjene lånet. Går regnestykket ditt tungt i minus, hjelper ingen kvote.
Ikke bygg en plan på fleksibilitetskvoten. Den er en ventil for saker som ligger knapt utenfor kravene og som ellers er sterke — ikke en vei rundt et regnestykke som ikke går opp. Regn med at du ikke får den, og la den eventuelt bli en positiv overraskelse.
Refinansiering er den virkelige åpningen
Det unntaket som hjelper flest med stram økonomi, er ikke kvoten. Det er reglene om refinansiering.
Et lån kan refinansieres selv om vilkårene i forskriften ikke er oppfylt, så lenge det nye lånet ikke er større enn det gamle, ikke har høyere belåningsgrad, ikke har lengre løpetid og ikke øker de samlede kostnadene. Refinansiering etter denne regelen teller heller ikke med i fleksibilitetskvoten.
For deg betyr det at «en annen bank» kan si ja til å overta gjelden din selv om ingen ville gitt deg den på nytt i dag. Det er ikke et smutthull, det er en uttrykkelig regel — og den er behandlet i refinansiering.
Når det er verdt å prøve videre
| Årsaken til avslaget | Prøve et annet sted? |
|---|---|
| Policyregel, teknisk avvisning eller uforståelig raskt nei | Ja — dette er husets eget |
| Verdivurdering som landet lavt | Ja, ved boliglån |
| Inntekt som er reell, men vurdert som usikker | Kan være verdt det, med bedre dokumentasjon |
| Gjeldsgrad over fem ganger inntekt | Nei — samme tall overalt |
| Betjeningsevnen går i minus | Nei — endre beløp, løpetid eller rammer i stedet |
| Betalingsanmerkning | Nei — gjør opp kravet først |
| Feil i opplysningene | Nei — rett feilen, be så om ny vurdering samme sted |
De tre nederste radene er de viktigste. Der er det ikke banken som er problemet, og en runde til gir bare flere nei. Hva som må endres, og hvor lang tid hver endring tar, står i når kan du søke på nytt?.
Slik prøver du videre uten å svekke saken
skjer. Selve oppslagene teller ikke mot deg, men kreditt du får innvilget underveis gjør det — og den er synlig i sanntid for neste kredittyter. Se mange lånesøknader på kort tid.
automatisert avslag, vet du nå hvilket databasesøk som lå til grunn og hva det viste. Det er nyttig informasjon å ha kontrollert før du søker igjen.
og et lånebeløp du vet holder i stresstesten. En sak som er tydelig innenfor, trenger ingen kvote.
løpetid, oppsagte kredittrammer eller en medlåntaker flytter regnestykket mer enn et nytt banknavn gjør. Forskjellen på et tak og et regnestykke er forklart i gjeldsgraden på fem ganger inntekt og stresstesten på tre prosentpoeng.
Hvor mange banker bør jeg prøve?
Det finnes ikke noe tall. Poenget er ikke antallet, men om det er noe hos den neste som kan gi et annet svar. Er årsaken forskriftsbasert, er én runde til nok til å bekrefte det.
Kan en bank se at jeg har fått avslag et annet sted?
Nei. Et avslag registreres ikke som en opplysning om deg. Kreditt du har fått innvilget, ser de derimot med én gang.
Er små banker mer fleksible enn store?
Forskriften gjelder likt. Kvotene regnes av hvert foretaks eget utlånsvolum, og policyreglene varierer i alle størrelser. Å velge etter størrelse er å gjette.
Hjelper det å bruke en mellommann?
Det endrer ikke kravene. Vurderingen gjøres uansett av kredittyteren, som har plikten etter finansavtaleloven. Se hvem gjør egentlig kredittvurderingen?.
Oppsummert
- Forskriftskravene er identiske hos alle kredittytere: gjeldsgrad, stresstest, belåningsgrad og avdragskrav.
- Policyregler, verdivurdering, inntektsvurdering og livsoppholdstall varierer — og det er der et annet svar kan komme fra.
- Fleksibilitetskvoten er 10 prosent av boliglånene per kvartal, 8 prosent eller inntil 15 millioner kroner i Oslo, og 5 prosent for forbrukslån.
- Kvoten er bankens å disponere. Du kan ikke søke på den, og den fritar ikke fra avslagsplikten.
- Refinansiering på like eller bedre vilkår kan skje selv om kravene ikke er oppfylt, og teller ikke med i kvoten.
- Er årsaken gjeldsgrad, betjeningsevne eller anmerkning, bør du endre saken — ikke adressen.