Søknaden ser nesten bra ut. Inntekten holder, gjelden er lav, betjeningsevnen går opp — men egenkapitalen mangler et par hundre tusen, og boligen forsvinner til noen andre om tre uker.
Da kommer forslaget om at foreldrene kan stille opp. Det er et fornuftig virkemiddel, det er uttrykkelig hjemlet i utlånsforskriften, og det brukes hver eneste dag. Det er også en beslutning to husholdninger tar sammen, og konsekvensene ligger hos den ene av dem.
Denne artikkelen handler om selve lånesøknaden: hvilket krav kausjonen faktisk løser, hva den koster kausjonisten i egen låneevne, og hvordan man kommer ut av den igjen. Den juridiske forskjellen mellom å være kausjonist og medlåntaker, og hva realkausjon er, står i kausjonist og medlåntaker.
Kausjonen løser ett av fire krav
Et boliglån skal gjennom fire prøver. Kausjonen virker på nøyaktig én av dem.
| Krav | Hva kausjonen gjør med det |
|---|---|
| Belåningsgrad, § 7 | Løses. Sikkerheten suppleres, og verdigrunnlaget blir større |
| Gjeldsgrad, § 6 | Ingen virkning. Lånet er like stort, inntekten din er den samme |
| Betjeningsevne, § 5 | Ingen virkning. Terminbeløpet er uendret |
| Avdragsplikt, § 9 | Ingen virkning. Lånet ligger fortsatt der det ligger |
Dette er den viktigste enkeltopplysningen i hele artikkelen, og den forklarer nesten alle skuffelsene. Foreldre som stiller med en gjeldfri bolig, forventer at det skal løse saken. Er det betjeningsevnen som er problemet, gjør det ikke det.
Kausjon er tilleggssikkerhet, ikke tilleggsinntekt. Skal inntekten styrkes, er virkemiddelet medlåntaker — og da er den som stiller opp, part i lånet og hefter for sin angitte andel fra første termin.
Hjemmelen står i forskriften
Utlånsforskriften § 8
«Ved beregning av belåningsgrad etter § 7 kan boligens verdi suppleres med betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti. Tilleggssikkerhet i pant i annen fast eiendom skal være innenfor grensene for belåningsgrad i § 7.»
Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (FOR-2020-12-09-2648) § 8.
Første setning er åpningen. Andre setning er begrensningen, og den overses ofte: stilles tilleggssikkerheten som pant i en annen eiendom, må også den eiendommen holde seg innenfor belåningsgrensene i § 7. Foreldrenes bolig kan altså ikke være så høyt belånt fra før at kausjonspantet presser den over nitti prosent.
Sondre mangler 120 000 kroner
Sondre er 27 år og tjener 680 000 kroner. Leiligheten koster 3 200 000, og han har 200 000 kroner igjen i egenkapital etter at omkostningene ved kjøpet er betalt. Han har ingen annen gjeld.
| Post | Uten kausjon | Med kausjon på 200 000 |
|---|---|---|
| Kjøpesum | 3 200 000 kr | 3 200 000 kr |
| Egenkapital | 200 000 kr | 200 000 kr |
| Lånebehov | 3 000 000 kr | 3 000 000 kr |
| Verdigrunnlag etter § 7 og § 8 | 3 200 000 kr | 3 400 000 kr |
| Maksimalt lån, 90 prosent | 2 880 000 kr | 3 060 000 kr |
| Belåningsgrad | 93,75 % | innenfor |
Uten kausjon mangler han 120 000 kroner. Banken kan ikke låne ut mer enn 90 prosent av 3 200 000, og differansen må komme fra egne midler eller fra tilleggssikkerhet.
Med en kausjon på 200 000 kroner suppleres verdigrunnlaget, og taket flyttes til 3 060 000 kroner. Det er 60 000 mer enn han trenger, og den luften er ikke tilfeldig — bankene setter som regel kausjonsbeløpet noe høyere enn det eksakte hullet, slik at en litt lavere verdivurdering ikke velter saken på nytt.
De to andre kravene må gå opp av seg selv. Gjeldsgraden hans er 3 000 000 mot et tak på 3 400 000. Med stressrenten på 8,35 prosent blir terminbeløpet rundt 22 749 kroner, og av nettoinntekten på om lag 41 650 kroner sitter han igjen med rundt 4 100 kroner etter livsopphold og boutgifter.
Søknaden går gjennom. Kausjonen løser belåningsgraden, og gjeldsgraden og betjeningsevnen holder på egen hånd. Det er kombinasjonen som avgjør, ikke kausjonen alene.
Hadde Sondre tjent 610 000 kroner i stedet, ville nettoinntekten vært rundt 37 363 kroner, og det samme regnestykket ville endt på 175 kroner i minus.
Da hjelper ingen kausjon. Finansavtaleloven § 5-4 andre ledd sier at tilstrekkelig kredittevne ikke kan begrunnes utelukkende med sikkerhetens verdi. Banken skal si nei, og foreldrenes gjeldfrie bolig endrer ingenting ved det.
Hvordan stressrenten settes og hva den gjør med terminbeløpet, står i stresstesten på tre prosentpoeng. Hvordan egenkapital ellers kan settes sammen, står i egenkapital og sikkerhet.
Kausjonisten skal kredittvurderes — og kan få nei
Foreldrene er ikke bilag i saken. De er en egen part med en egen vurdering.
Finansavtaleloven § 6-1 andre ledd
«Før det inngås en kausjonsavtale, herunder avtale om en vesentlig utvidelse av kausjonsansvaret, skal kredittyteren foreta en grundig vurdering av kausjonistens kredittevne. § 5-2 gjelder tilsvarende. Skal kausjonsavtalen omfatte ansvar for eldre gjeld, skal det foretas en ny kredittvurdering av kredittkunden etter § 5-2 og resultatet av kredittvurderingen skal formidles til kausjonisten før avtaleinngåelsen.»
ledd.
Lov om finansavtaler (finansavtaleloven), LOV-2020-12-18-146 § 6-1 andre
I praksis betyr det at banken ber om lønnsslipper, skattemelding og gjeldsoversikt fra kausjonisten, slår vedkommende opp hos et kredittopplysningsforetak og i gjeldsregistrene, og regner betjeningsevne og gjeldsgrad som om lånet var kausjonistens eget. Det kommer gjenpartsbrev på oppslaget.
To følger er verdt å ta inn før noen ringer megleren:
- Kausjonen kan avslås. En kausjonist med anstrengt økonomi kan ikke redde en søknad ved å skrive under. Avslagsplikten gjelder tilsvarende.
- Kausjonen forsinker. Det er to kredittvurderinger som skal gjøres, og to sett dokumentasjon som skal inn. Start i god tid før budrunden, ikke etter.
Omfatter kausjonen gjeld som allerede eksisterer — for eksempel et forbrukslån som skal inn i pantelånet — har kausjonisten i tillegg krav på å få resultatet av en ny kredittvurdering av låntakeren, før signering.
Hva kausjonen koster foreldrene
Ansvaret er en økonomisk forpliktelse, og forpliktelser skal med i kredittvurderingen etter finansavtaleloven § 5-2 andre ledd. Det gjelder også når alt går som det skal og ingen krone er blitt krevd.
Sondres foreldre har en bolig verdt 4 800 000 kroner med 1 100 000 igjen på lånet, og tjener 900 000 kroner til sammen.
| Post | Før kausjonen | Etter kausjonen |
|---|---|---|
| Eget boliglån | 1 100 000 kr | 1 100 000 kr |
| Kausjonsansvar | 0 kr | 200 000 kr |
| Forpliktelser banken ser | 1 100 000 kr | 1 300 000 kr |
| Belåning av egen bolig | 22,9 % | 27,1 % |
| Rom under eget gjeldsgradtak | 3 400 000 kr | 3 200 000 kr |
Belåningen av deres egen bolig er godt innenfor kravet i § 7, som § 8 andre punktum krever. Låneevnen deres krymper med 200 000 kroner, og den krympingen varer så lenge kausjonen står — også hvis de selv skal låne til hytte, bil eller oppussing i mellomtiden.
Kausjonsansvaret følger foreldrene til det er formelt frigitt. At sønnen har betalt hver eneste termin i tide, har ingen selvstendig virkning. Skal ansvaret bort, må banken slette det, og vilkårene for det bør stå i avtalen fra starten.
Slik kommer kausjonen ut igjen
Dette er spørsmålet folk glemmer å stille i møtet der kausjonen etableres, og det er det viktigste av dem alle.
Kausjonen er der for å dekke gapet mellom lånet og nitti prosent av verdigrunnlaget. Krymper gapet, er grunnlaget for kausjonen borte. Det skjer på to måter, og gjerne begge samtidig:
- Avdrag. Sondres lån på 3 000 000 kroner nedbetales med rundt 40 500 kroner det første året. Han trenger å komme under 2 880 000, altså ned 120 000 kroner. Med ordinære avdrag tar det i underkant av tre år, forutsatt at boligverdien holder seg.
- Verdistigning. Stiger boligen til 3 400 000 kroner, er 90 prosent av det 3 060 000 — og lånet er innenfor uten at han har betalt en krone ekstra.
I begge tilfeller må noen be om det. Banken frigir ikke kausjonen av seg selv. Det kreves som regel en ny verdivurdering, og den koster litt — men ikke i nærheten av det ansvaret koster foreldrene i låneevne.
Avtal fra starten hva som skal til for at kausjonen faller bort, og få det inn i kausjonsavtalen: et konkret restgjeldsbeløp, en konkret belåningsgrad, eller en dato for ny vurdering. Sett en påminnelse selv. Den enkleste måten å bli sittende med en unødvendig kausjon i ti år, er å vente på at banken tar initiativet.
Det banken vil ha på bordet
En kausjonssak har flere dokumenter enn en vanlig lånesøknad. Det som normalt kreves:
- Verdivurdering av kausjonistens bolig, når kausjonen sikres med pant der.
- Dokumentasjon på kausjonistens økonomi: inntekt, gjeld og forpliktelser, på samme nivå som for låntakeren selv.
- Et angitt kausjonsbeløp. Kausjon for «lånet med renter og omkostninger» er noe annet enn kausjon for et bestemt beløp, og forskjellen kan bli stor.
- Tinglysing av pant i kausjonistens eiendom, med det gebyret som følger.
- Signering hos begge parter, som regel i separate møter.
Mener du at banken ikke har oppfylt pliktene sine — for eksempel ved ikke å ha kredittvurdert kausjonisten, eller ved ikke å ha formidlet resultatet av en ny vurdering av låntakeren når kausjonen omfattet eldre gjeld — er det en klagesak til Finansklagenemnda, og den er gratis.
Hvordan de fire kravene henger sammen når søknaden ellers skal settes opp, står i kredittvurdering ved boliglån. Beløpene du selv trenger, kan du regne ut i egenkapital-kalkulatoren.
bankens egen beregning. Stressrenten er det høyeste av tilbudt rente pluss tre prosentpoeng og sju prosent, nettoinntekten er anslått til 73,5 prosent av brutto, og livsoppholdet følger forskriftens satser fra 1. juli 2026.*
Oppsummert
- Utlånsforskriften § 8 lar boligens verdi suppleres med kausjon, garanti eller pant i annen fast eiendom. Det er belåningsgraden kausjonen løser.
- Gjeldsgrad, betjeningsevne og avdragsplikt påvirkes ikke. Er det ett av dem som stopper søknaden, hjelper ingen kausjon.
- Kausjonistens egen bolig må selv holde seg innenfor belåningsgrensene i § 7 etter at kausjonspantet er tinglyst.
- Kausjonisten skal kredittvurderes grundig etter finansavtaleloven § 6-1 andre ledd, og kan få avslag.
- Kausjonsansvaret er en forpliktelse i kausjonistens egne senere søknader, og krymper låneevnen krone for krone så lenge det står.
- Kausjonen faller ikke bort av seg selv. Avtal vilkårene for frigivelse før signering, og be om ny vurdering når lånet er nede på riktig nivå.